重庆房价：业界推算成本6001200元/

楼面地价

并非涨价主因

主持人：请向普通购房者介绍一下土地成本通常来讲是怎样计算的？其在房价构成中扮演了什么样的角色？重庆的土地成本高吗？地价究竟占房价的几成？

黄鹤翔：土地成本就是取得土地所需的各种费用，总体来看，其占房价构成的三分之一左右，因此是房价的重要构成部分，但并不是房价的唯一和绝对的构成因素和左右因素。作为一个直辖市，重庆整体房价水平并不高，同样，其土地成本相对来说亦并不高。

王雪松：土地成本计算方法是：楼面成本=地价总款÷可建设的建筑面积总和（扣除不计入容积率的地下部分）。而地面成本则是成交土地总价款，除以出让土地的总平米数。地面成本反映是每平方米土地的总成本，而依据不同的容积率，相同的地面成本具有不同的楼面成本，容积率越高，楼面成本越低。重庆土地成本相对来较低，地价直接决定了整个项目最终开发成本的高低。重庆市场上，于2007年6月前出让的土地，至今仍在开发的，其楼面成本大概仅为总售价的8%—12%，而在2007年6月以后出让的土地，楼面成本一般都会占到售价的20%以上。

王时雨：一般我们说的土地成本包括征地费、土地出让金等，目前征收的土地使用税没有计算到土地成本中，我个人觉得土地使用税也应该计算到土地成本中。土地成本即通常所说的楼面地价。土地成本是房价最重要的组成部分，所占比例较大，也是决定房价高低的重要因素和指标。重庆截至今年6月底，主城住宅销售均价约接近建筑面积4000元/平方米，推算楼面地价，差不多在600—1200元/平方米之间，所以基本合理。目前重庆地价占房价20%—30%，跟全国的统计数据基本吻合。

市场之手

左右房价走势

主持人：那么请教一下，地价在多大程度上会影响到房价？“地王”的一再出现是否会在短期推高房价？房价预期如何？

王雪松：地价对楼价的影响，我认为仍是短期因素，甚至是瞬时因素，对房价的影响更大因素还在于：政府出让土地的速度与数量，以及市场上有效房屋存量与需求量释放等因素。当然，“地王”地块出现，对供应市场主体心理影响相当大，由于预期土地成本会更高，因此开发商往往会通过提升价格，达到获利目的；另一方面，天价“地王”会加剧消费者购买的心理恐慌。这会短期迅速推高房价。

我们对房价预期受制于以下几个因素：一是信贷市场的政策变化，二是投资炒房的出让政策，三是实体经济回暖的速度以及就业预期的判断。我们认为目前市场有投资需求的嫌疑，所以今年4季度房地产市场价格可能承受市场向下的压力。

王时雨：重庆市房地产市场总体健康、平稳，这得益于重庆开发商对于市场的温和预期。个人认为随着重庆经济和市政建设的高速发展、民众收入水平和购买力的大幅提高以及外来人口的推动、市民房地产投资意识的觉醒，重庆的房价将在未来保持持续上涨。

黄鹤翔：在市场经济条件下，房价的最大决定因素始终是由市场决定的，中国房地产历史上的几次房价大幅上涨，都是由于暂时性供不应求造成的，在供大于求的市场下，销售都成问题，哪还可能出现大幅涨价？如果预期房价平稳或下降，地王就大不可能出现。

记者叶林吴神忠

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