商业地产：热潮与隐忧

住宅屡次受限之后，转型成了地产圈的热门话题。其中，最热点的转型方向，正是商业地产。

2010年以来，传统的住宅开发商、零售企业乃至生产企业，以及方兴未艾的房地产私募基金，都在涉足商业地产，形成一波声势浩大的“转商”浪潮。

“住宅市场遭遇严厉调控、通胀压力居高不下，商业地产正成为房地产企业和民间资金的避风港。”近日在青岛举办的“中国商业地产行业发展论坛·2011年会”上，中国商业地产联盟秘书长王永平说。

人满为患的活动现场，印证了商业地产在时下的炙热。但是，面对与住宅开发模式完全不同的商业地产，那些转型涌入的企业，真的准备好了吗？

资金大量涌入

“在4天的时间里，我跑了7个城市，赶场式地参加许多大会，大家都在玩什么？都在玩商业地产。”宝龙集团执行董事、宝龙商业集团总经理刘晓兰感慨说，“好像现在商业地产很繁荣。”

据中国商业地产联盟发布的《2010~2011中国商业地产发展报告》显示，2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。数据显示，2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。

另一方面，全国的消费零售总额也在快速增长，2010年的总额突破了15万亿元，同比增长18.4%，包括百货和购物中心行业都快速发展。

甚至有人总结说，现在商业地产出现了“三抢”，即抢地、抢钱、抢人。“我们企业最近参加了一个非常好的商业综合体的土地竞拍，此前也和政府做了很好的沟通和互动，为城市做了非常好的规划，但最后这个项目我们还是没有拿到，中标的是一个新的地产商，因为它初生牛犊不怕虎，而我们拿项目时必须非常审慎。”赵晓兰也赞同“三抢”的总结，同时提醒这样的情况存在一定的隐患。

越来越多的企业看到商业地产的机遇，开始涌入。上市房企中的老牌代表“招保万金”都在进军商业地产领域。

万科计划未来3年内建成220万套的住宅商业配套。目前万科已经通过直接拿地、项目收购等途径，在北京、东莞、武汉等城市投入大约260亿元开发商业地产项目。

保利地产公布的公司计划也显示，未来3年内将持有型商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。

金地集团已经成立商业地产公司，目前在北京、西安、深圳等地拥有多个商业地产项目。金地集团董事长凌克透露，2011年金地将在商业地产投资1至2个综合体项目，未来数年内，金地商业地产业务将以大中型城市综合体为主要产品。“到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个金地。”

招商地产(000024,股吧)在投资者交流会上也表态，将加大商业地产投资的比重。首创置业更是以其“芭蕾雨”产品，在北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁等地大举攻城略地，计划投资将超过数百亿元。甚至，饮料生产企业娃哈哈集团也放言进军商业地产，提出了开发百个购物中心的宏伟蓝图。

转型瓶颈

在商业地产一片热火朝天之时，也不乏有不同的声音。大连万达集团董事长王健林认为，商业地产的发展取决于整个地产行业的趋势，是“一荣俱荣、一损俱损”的关系，如果整个行业出现下行的趋势，预期发生变化，投资收缩，商业地产也不会一枝独秀。

中国房地产研究会副会长顾云昌更是告诫开发商，要慎入商业地产领域。“现在是千军万马搞商业地产，但是商业地产和住宅地产不一样，总体上还是供大于求，是一个竞争非常激烈的市场”。

事实上，现在向商业地产转型的千军万马，的确都面临几个绕不开的难题和挑战。

首先是定位问题。是商业运营为主，以获得长期稳定的现金流为目的，还是以地产开发为主，商业为地产服务，以“更好卖房子”为目的？记者在采访中发现，似乎多数的企业仍没有明确的定位。

“很多公司进入商业地产，宣布做商业地产的目的是更好地卖住宅，这种心态和打算，我判断十之八九都不能成功。”王健林表示。

如果仍然以“拿地—开发—售出”的方式运作商业地产，从某种意义上讲，这也并不是企业的转型。而转型的意义在于，通过商业地产可以获得长期稳定的现金流，还能获得资产升值的好处，这才能使商业地产成为企业未来业务的支柱。

这样的话，商业地产的运作就成为另外一个游戏，不仅要建，建成之后还要花很大的功夫去运营管理。王健林也一再地提醒业界，商业运营才是做商业地产的核心竞争力之所在。

这也引出了另一个难题，商业地产的运营管理。现在的局面是商业地产项目多，而商业资源少，多数的商业地产项目都面临着招商难的问题。某地产商告诉记者，现在招商难度越来越大，一些商户在谈判时不仅要求第一年租金全免，3年内租金优惠，还要送装修，才能进驻。

再者，则是资金的难题。从生意的角度来看，做商业地产和做住宅的本质区别在于现金回流方式的不同，这一点在缺少房地产信托基金的内地市场尤为重要。从目前来看，由于没有下游资本市场的支持，国内绝大多数商业地产在变现这一环节都出现了断裂，而开发商都是高杠杆经营，一旦出现资金大量沉淀到不动产上的情况，就会对整个公司的现金流构成压力。

顾云昌也提醒，现在整个房地产的融资环境都越来越紧张，如果在资金方面存在问题，很容易给商业地产项目及公司带来很大的风险。

此外，现在所有的商业地产项目都不得不面对来自另一个强大对手——互联网电子商务的考验。相关数据显示，2010年中国的网络零售交易额已经达到了5000亿元左右。据阿里巴巴集团副总裁梁晓春预计，2011年这一数字将在7000亿元~8000亿元之间，2012年网络交易额会轻松超过1万亿。至2015年，中国的网络交易额将轻松超过2万亿元，将占消费品零售总额的7%。

“所以说，网络的零售空间还是非常大的，而在整个电子商务里面网络零售只占10%到20%。”梁晓春表示，网上购物的发展将不可避免地减少人们在线下的购物活动。