作者: 来源: 发表时间:2010-11-23 10:33 
浙江在线·住在杭州网9月11日消息（记者 丁晓红 见习记者 罗兰） “9月10日至16日，购买金成·江南春城旗下指定房源的客户，3年后可以无理由退房，并获得30%补偿款。”这一消息自本周二正式对外公布以来，随之在杭州房地产业内引起了不小的震动。
继国内地产龙头企业万科于日前携旗下四楼盘率先在杭州推出促销活动以来，金成房产集团此番的策略在业界成为关注焦点，也在网络上引起了激烈讨论。
【本网独家快讯】金成集团：买房3年 业主可无理由退房
【追踪】主合同与合同补充协议公开
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律师：补充合同有效但存在风险
闲林山水房屋买卖合同补充协议
记者就金成集团本次活动的合同补充协议采访了金鹰律师事务所的律师吴方荣。他在看过补充合同后表示，从法律角度说，该合同合法有效。开发商与购房者之间有实际交易，不涉及非法融资。“补充合同中提出‘回购’这个概念，是允许的。其实就是开发商给了购房者一个附期限、附条件的回购权。”吴律师告诉记者，该补充协议对于回购权的履行期限比较明确、同时约定“税费由出卖人承担”，对出卖人、买受人双方都公平，但最好对税费的种类和范围进行明确。
吴律师也提醒，合同上的“房屋的完好”这一表述不够清晰。作为回购房屋的要求，将来这个可能成为争议点。
谈了合同的法律效力后，吴律师也讲了该合同存在的风险。首先是“回购时房屋的状况”，约定不够明确，其次是3年的时间较长，双方都存在履行能力的风险，所以特别是开发商方面最好能提供担保。
吴律师还告诉记者：“该协议中缺乏关于回购的具体操作约定，到真正执行时就会出现约定不明的情形，而无法实际履行。此外，该协议中没有约定违约责任，即到时开发商如不履行该回购义务或拒绝履行该义务的，应承担何种违约责任的约定，这一点对于购房者也很重要，否则这个回购权还是缺乏保障。”
最后，吴律师提醒购房者，主合同和补充协议的签约主体应一致。
金融、政府、房产界说法：细细算笔账
此前针对“3年增值是否牵涉融资”这个问题，本网论坛曾引发讨论。【网友热议>>>】
记者采访了在某银行工作人员：金成集团此次活动不牵涉金融系统。至于今后“回购”的资金交易，“这是流程细节上的问题”。
另外，余杭区建设局一位工作人员表达了个人对“回购”的定性：“其实不是‘退房’，‘回购’等同于市场上的二手房交易。”
而业内资深开发商针对其操作的游戏，为购房者算了一笔账：
第一、按金成的规则，约定“税费由出卖人承担，也就是说在原房款总价预期有30%的回报中，消费者扣除买房契税约1.5%，最多能得到总房款28.5%左右的回报。假如去除银行按揭贷款的利息三年约17-18%左右，3年净赚仅10.5-11%左右（这还没算上首付的成本和利息）；而3年期存款，银行利息为4.68%，国债及其他金融产品有些高达8-10%；当然，假如购房自住，有一个心理保障是不错的。
第二、购房者首付的30%-40%资金或全款全部被套牢，这又是个机会成本的问题；而最大的问题还是来自三年后消费者的可兑现风险，假如没有第三方担保，企业存在运作过程的自然风险，自己担保自己，如何能保证三年后企业的资金或运作不会出现问题，如何能有这笔兑现给购房者的资金呢？
第三、还有交付后的房子，如何定义“完好”两字，一旦装修了，就不“完好”了，如何界定退房价格？那只有纯投资的人才会去退房？
[66633]用户名： ip地址：60.12.0.* 时间：2008-09-16 17:21对收益的算法文章中明显是错误的,如以投入的本金算,应有50%以上的本金收益 [65819]用户名：只能相信自己 ip地址：58.49.157.* 时间：2008-09-14 22:12没有智商的协议只能忽悠老百姓。我提供一个真实的案例，大家看看就明白了；2001年时，金义集团公司与某小厂签订了产品加工合同，合同的约定全部是金义集团公司提供，对小厂非常有利，如逾期付款，金义集团承担很高的违约金。小厂就是因为被集团公司迷惑了，觉得非常有保障了。结果，后来金义集团不支付，原告赢了又怎样？没有钱。集团公司根本没有任何业务，所以的资产等全部是下属子公司的。以空壳的集团公司的名义签订合同，将所有的债务由其承担，然后将所有的产品全部由子公司使用，这招是相当的阴险毒辣的，可以说，整个事情完全合法合理，但是原告就是拿不到钱。总之，天下绝对不会掉下月饼的。 [65585]用户名：苹果王 ip地址：10.13.41.* 时间：2008-09-14 09:53这个业内资深开发商针的计算能力也太弱了吧这么明显的错误竟然记者编辑都没看出来赶紧回去学点财务吧 别出来丢人现眼了 [64781]用户名： ip地址：122.225.11.* 时间：2008-09-12 08:35三年后企业倒闭了找谁要钱! [64665]用户名： ip地址：60.191.79.* 时间：2008-09-11 20:18直接降价更受人欢迎. [64600]用户名：ling ip地址：122.224.130.* 时间：2008-09-11 17:11一打算投资的可能考虑,因为销售的是期房,打算三年后让开发商回购,可以不办产权证,采用退房方式.(假如退房无违约金之说).二打算自住的,应该在等等看. [64538]用户名：初二文化 ip地址：90.5.221.* 时间：2008-09-11 15:06明显是一个陷阱,为了维护暴利还说得自己很伟大.直接降价对购房自住或是投资 来的更实在..........少却N多后遗症
