直播实录：第四届亚太商业地产国际峰会2011

 
活动现场

    4月14日,亚太商业地产国际峰会2011在中国北京隆重召开。搜狐焦点网对此次活动进行了现场直播报道。

此次峰会将延续以往大规模、高级别、专业性的风格，是集地产商、投资商、零售商于一体的高端交流合作峰会，共同探讨亚太地区商业地产领域的未来发展趋势以及强强联合，共同推动整个产业的跨越式发展。本次峰会将为业内人士提供一个国际交流平台，立足当前行业市场需求，重点探讨中国商业地产市场发展趋势、项目增值策略、商业地产的现代专业化经营管理、购物中心二三线城市投资开发等相关重要议题。

    时间：4月14日-15日

    地点：北京金融街洲际酒店

    以下是搜狐焦点对此次活动进行的现场直播报道
　
    【主持人】：首先有请亚洲房地产俱乐部年副总裁刘嘉琪先生宣布大会开始！

    【刘嘉琪】：各位尊敬的领导、来宾，女士们、先生们，大家上午好，首先我代表亚洲房地产俱乐部对关心以及支持我们此次峰会召开和各位地产界、投资界朋友们、以及赞助商表示热烈的欢迎和衷心的感谢！本届大会以商业地产发展与中国城市化、商业地产的投融资、规划、定位、招商以及运营为主题，我们非常荣幸邀请到了中国国际经济交流中心副秘书长兼国家发改委国际合作中心主任曹文炼先生、冯仑先生、Rdchard Anthony David先生、北京基础设施投资有限公司总经理田振清先生以及谢勇先生在大会的第一天上午发言。

    亚洲房地产峰会一直打造高端的地产资本交流平台，搭建行业网络和打造专业的媒体为使命，立志于为地产企业管理者提供及时准确的商业信息和融资渠道。亚太商业地产峰会成功举办四届，作为一个行业品牌逐渐得到业界机构认可，赢得业界的广泛赞誉和好评。我们会再接再励，把亚洲商业地产峰会打造成为为地产企业带来更多益处的峰会。再次感谢各位领导的光临和各位嘉宾的参与！峰会的成功离不开赞助商的支持和媒体的报告，最后感谢我们的赞助商日本MAO一级建造设计师研究所、北京大成律师事务所、上合国家经济有限公司、美国MG2建筑设计公司、

    我宣布亚洲房地产俱乐部年会2011暨第四届亚太商业地产国际峰会现在开幕，有请今天大会的第一位发言人，中国国际经济交流中心副秘书长兼国家发改委、国际合作中心主任曹文炼先生！

曹文炼

   【曹文炼】：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家上午好，很荣幸作为第一个来宾在第四届亚太商业地产国际峰会做一个发言，我本人已经不是政府官员了，虽然从1986年开始，我就在国家宏观调控部门工作，但是现在我到了一个智库单位——中国国际经济交流中心工作，是那里的研究人员。今天让我来讲讲对中国房地产的个人看法，我想借这个机会，结合我本人长期在政府部门工作的经验，以及现在所从事的宏观调控，因为我在中国国际经济交流中心主要还是负责宏观经济和财政金融方面政策的研究，作为一个研究人员谈这么几点不成熟的个人意见。

    第一、我觉得还是应该给中国的房地产正名，还是应该正确定位，给房地产产业正确的定位。

    昨天我们看到了新闻报道，温家宝总理主持的国务院常务会议讨论第一季度经济形势，强调要房地产调控不放松，加快住房保障制度建设，有效推进住房保障制度建设。包括“两会”通过的“十二五”规划建议强调的也都是发展住房产业、住房保障建设。今天我们在这里，大家聚集在一起讨论商业地产的发展，讲商业地产，实际商业地产也好，住房建设也好，保障房建设也好，都是房地产业的组成部分。我个人觉得不要把房地产看成是过街老鼠，它仍然在工业化的过程中，在一个国家、一个民族工业化、城镇化过程中，客观上就是一个重要的支柱产业，不管产业的关联度、对国民经济增加值的贡献等等，都还应该强调它的支柱产业的地位和重要性。这一点我想我们应该有一个正确的认识，正确认识房地产业在中国经济过去三十年特别是亚洲金融危机以来，1998年以来，最近十几年以来，对推动国民经济繁荣、发展的重要作用。房地产在中国的发展，也是通过经营城市，有效地经营土地，使政府投资得到了重要的建设资金来源渠道，使企业获得重要的资本积累，推动了中国经济的发展。当然所有的模式也好，政策也好，也都有利有弊，发展到一定阶段，它的弊端和负面的地方会产生得越来越明显。所以我想讲的第二点意思，对房地产调控是必要的，加强对房地产的调控，最近几年中央以空前的力度强调加强对房地产的调控，我们也应该正确认识。

    【曹文炼】：这个必要性，可以从这么几个方面来认识：

    1、抑制经济过热、控制通货膨胀的必然要求
    我个人理解，这轮调控房地产或者叫做打压房地产过热的背景，深层次的原因，主要还是控制地方投资的过热、经济投资的偏热。因为房地产的价格上涨过快，过于强调房地产的融资功能，会导致经济周期在上升阶段趋向经济过热。我们知道国际金融危机，2008年底，中央迅速做出了扩大投资，4万亿投资，但是与此相应，地方政府觉得这是投资的一个千载难逢的好时机，很多多年积累下来的项目都获得了国家的批准，投资层层加码，是这一轮房地产投资过热的一个主要原因。当然也有房地产行业的部分企业相对来讲追逐利润的欲望，忽视了社会责任等等，也觉得这是一个千载难逢的好时机。本来在08年国际金融危机来临之前，我们政府已经把控制通货膨胀、调控通货膨胀预期提到了相对首要的目标。但是由于国际金融危机一来，外需的减弱、外需动力的丧失，我们为了强调内需，投资的拉动，又引致了新一轮的房地产投资的过热。这种发展方式是不可持续的。所以为了避免经济的过热，政府加大对房地产的调控，在短期，在经济周期的过程中，我想是必要的也是必然的。 目前来看，应该说房地产调控取得了初步的成果，房地产价格上涨有所收敛。

    2、从中长期来看，保持经济健康发展，转变经济增长方式的一种必然要求
    地方仅仅依靠或者主要依靠经营土地来获取建设资金的来源，这种模式的产生有它一定的历史阶段的必然性，我记得1993年，当时我们跟随朱副总理讨论建立国家开发银行，建立政策银行体系的时候，不少地方政府就提出来，中央确定了中央的投融资来源以后，靠政策性银行为主，地方的资金来源从什么地方来？因为当时来讲，在国民经济收入分配体系中，财政收入的比重已经逐年下降了。土地财政从历史发展阶段来讲有它的客观必然性，但是中国经济发展到今天，人均4千多美元，进入了一个小康发展水平的阶段，继续采取过于依赖土地财政的建设模式是绝对不可持续的，无论是对资源的耗费，对土地有限资源的不合理的占用，以及城市规划的不合理的摊大饼的建设，都是不可持续的。所以从中长期来看，转变增长方式，必然要寻求一种从过去依赖土地的拍卖转向主要依靠财产的税收的地方财政的融资模式，或者地方建设资金的来源模式。我想这也是在这个背景下我们加快推进物业税试点，加快推进研究地方财政，重新确定地方财政收入来源等等方面的一种必然。

    3、调控的必要性可以从调整收入分配的角度来理解
    我国的经济高速增长的同时，这些年来相对忽视的一些负面的方面集中体现在个人收入分配的越来越不合理，一些学者们研究我们的基尼系数已经接近了50%，相对属于世界上收入分配最不平等的国家之一。其中房地产业的高速发展，也是容易导致收入分配领域群众最不满意。从调整收入分配体系角度来看我们需要加快保障房建设、廉租房建设、公租房建设，使中低收入阶层以下的人口也同时享受我们经济增长更大的份额。我们现在强调包容性增长，今天马上开幕的博鳌会议的主题就是包容性增长，应该使中低收入的广大阶层包括农民兄弟们，在经济增长中获得更多的份额。

    4、调控房地产也是保持这个产业持续健康发展的必要。
    跑马圈地、掠夺性、不规范的裙带资本主义、官商勾结等等类型追求这个产业的发展，绝对是不健康的，会给社会的稳定，社会的和谐都带来极大的负面影响。所以也是从深层次遏制腐败、促进社会和谐的一个重要举措。房地产调控关系到国民经济的大局，已经成为一个全局性问题，本来房地产业就应该作为支柱产业，作为重要产业，就应该在全局中具有重要地位，就是全局性的问题。

    这4个方面来看，我们对房地产业的规范、对房地产业制定一个长期可持续发展的政策是我们当前宏观调控的重点之一，也是当前控制通货膨胀是今年政府的首要调控目标。房地产价格的控制在短期内，当前来讲也应该是宏观调控的首要目标里的重要内容，也是跟控制通货膨胀的首要目标相联合的。

    【曹文炼】：最后我讲一点，下一步怎么办？从中长期来看，这个产业的健康发展来讲，我个人觉得，除了短期的宏观调控，强调对房地产价格的控制，对这个市场的规范以外，可能从长期来讲，要跟一些深层次的社会经济制度的改革结合在一起。

    1、房地产产业的健康发展，以房地产这轮调控为契机，以这个产业的整治为契机，推进城市管理的民主化的政治改革和民主化的进程。
    房地产产业的乱相表现之一就是很多城市的规划形同虚设，成了领导们很随意的一个话题，换一个领导就改一个规划，我们要使规划成为真正具有约束力的、具有法律效力的，由当地的民众参与共同制定的一个蓝图和约束。应该把城市的规划，不要作为领导们的业绩的凭证，更多作为本地居民们认可的将来祖孙万代生产在这个地方的发展蓝图，要提交到当地的立法机构、人代会去讨论审理，制定规划应该有公证公示的过程，使我们的城市建设得更加美丽，房地产是城市的一个面貌，   一个城市的主要面貌除了它的自然风景以外，人文方面的建设主要体现在房地产上，商业房地产也好，住宅也好。房地产和政治改革、和城市的现代化管理结合起来。

    2、逐渐把保障房建设，落实群体的住房建设，这个属于收入分配特别是再分配的范畴，现在强调的是地方政府的责任，世界主要国家来看，保障房的建设应该是中央政府的责任，而不首要是地方政府的责任，从美国来看，包括我们台湾地区来看，一级财政应该把保障房建设、住房建设问题纳入到关系到收入分配的合理再分配体系的，社会的稳定的范畴来考虑。如果主要依靠地方政府去筹措，我个人觉得也很难打破这个怪圈。

    3、我觉得应该制定行业持续发展的中长期的专项规划或者中长期的政策。这个应该是国务院牵头协调各部门，尽快制定一个行业发展的中长期发展的指导意见或者专项规划。在“十二五”规划里只是原则性提了一些关于住房保障建设的需求。

    4、强调这个行业从业者的社会责任。关键还在于这个行业能不能搞得好，能不能健康发展，这个行业协会、行业自律、行业的社会责任还是应该加快树立起来，因为这个行业不光是房地产的投资商、建筑商，今天到会的很多是房地产流通企业的代表、房地产中介的代表，这个行业本身也是一个产业链。这个行业的参与者应该有监管部门和行业协会以及每个参与者，都应该把这个行业的自律规范、社会责任放到重要的地位。

    最后，我相信在“十二五”期间，从中长期来看，房地产业能够在各方面的关注和各方面的共同努力下，能够比过去发展得更好，发展得更加健康。谢谢大家！
   
    【主持人】：谢谢曹秘书长的精彩发言。下面这位出场的嘉宾一定是大家期待的，他是一位大师级的领袖，企业界称他是商业的思想家，地产界称他是学者型的开发商，他就是万通控股董事长冯仑先生，冯总的话题是建造立体城市，推动城市革命。掌声欢迎！

冯仑

   
    【冯仑】：各位朋友，大家上午好！

    今天在这儿跟大家分享一下万通两年多以来一直在做的一个研发的计划，同时这个计划也是最近很快在成都开始实施。这个计划就是关于我们前一段已经给大家讲过的立体城市的构想，今天有机会再和大家继续分享一下。

    大概是这样一个思路，我们先来看一下，所有的地产商的眼光实际是跟大家作为客户的眼光是一样的，关心的问题是一样的，我们总是从房间内开始关心，从户型关心起，然后开始户外的花园，再看户外的配套，幼儿园、学校，最后才看社区和社区的关系，最后才开始抱怨北京变成“首堵”，这十年我们所有的小问题最后归结到对城市的意见，对城市发展的模式提出了批评。十年以前，我们还对户型抱怨，今天我们不大抱怨户型的问题，大多在抱怨北京市和中国很多城市化带来的基本问题，这些问题就是这么几个问题，第一，耗地，占地太多，各地都在讨论这个事，城市化以后，把地都占掉了，农民的耕地就得不到保护。第二个问题就是拥堵，每天堵多少时间，在北京的人都特别有体会，我在路上每天大概4到4个半小时，从东边到西边上班，来回三个小时，这还是由司机开车，中间出去办点事，一个小时，一天就四个小时。北京把治堵的问题不解决，所有的医院的病人会增加，心脏病人会增加，精神病人会增加，前列腺的病人也会增加。这个城市的麻烦还大了。

    【冯仑】：再就是污染，现在碳排放比较多，整个城市的污染随着这样一种发展模式——摊大饼，大量占用耕地，交通拥堵，北京的污染，前一段美国大使馆做了一个测试，说仪器没法用了，因为他们最坏的指标，作为我们最好的一个起点都找不到测度的刻度。在这样一个情况下，我们现在空气的质量，疾病越来越多，北京的天空很难说是明亮的。

    最后就是房价高，生活压力大，生活指数日益成为人们的一个负担，交通带来的消费、生活不便。

    规划的不方便在于，上班可能在东边，住在西边，约会在南边，娱乐在北边，这个城市没有一件事让你可以顺畅地步行就可以解决，现在地铁已经不仅会挤出病来，而且可能会挤出怀孕来。所有的问题都变成了一个城市的巨大的潜在可能引发的爆炸点。在这种情况下又带来了社会心理的不稳定和维稳的负担。

    总之城市化带来了这样一些问题，城市化了，但是我们不方便了，我们更贵了，我们更焦虑了，我们离幸福稍微又远了一点。

    怎么解决这个问题？怎么样由摊大饼的发展模式，适度重新规划一下，把城市作为一个整体来思考，这是我们作为一个地产商的责任。刚才我们讲我们从户型开始研究城市了，所有的人因为抱怨这个城市，我们就要研究城市。我们去看一下地球上发生的故事，在城市化当中，我们拿一平方公里来看，在地球上最密的地方，一平方公里能装将近100万人，大家知道监狱一个牢房10平米，大概可以挤10-15个人，北京现在一平方公里不到3000人，所以你知道这个空间，从数据上看会有多大。

    【冯仑】：另外一平方公里可以装多少房子呢？在芝加哥CBD，一平方公里建了1200万平米的房子，我们现在呢，在北京一平方公里，北京按照城区规划的容积率，只有0.9，能装多少房子？这个密度比纽约低太多了。我们在这个之间要找一个数，如果在一平方公里来说，我们一个人有多少住宅，多少公共交通、多少空间、多少绿地、多少办公楼，多少商业，多少医院，多少学校等等这些数据，我们做了一个系统研究之后，我们能找到，如果作为城市化的个案，在这里，我们是幸福的，能够解决前面讲的四个问题。 
   
    我们用立体城市这个模式进行了比较，1平方公里做600万平米的建筑，装10万人，这是一个什么概念呢？我们拿北京来比，1平方公里是1500亩，建600万平米的建筑，相当于北京现在新拿出来的CBD，1平方公里建的都不止600万平米，也就是说北京现在的容积率是11，这是指新拿出来的CBD。立体城市的净容积率是9.3，毛容积率是6。在这种情况下，立体城市的密度比北京现在CBD，包括CBD新扩的东边这边还要低一点，楼和楼之间的密度比北京CBD还要低。
 
　　第二，室内是什么概念呢？大家知道望京，王晶有700万平米的建筑，装了25万人，未来的立体城市是600万平米，装10万人。实际在室内的感觉比在望京还要舒服，人均密集比在望京要大，现在中国城市人均30平米，立体城市可以做到40-50平米。这是我们讲的可持续的城市，不幸的城市，消费的城市。

    这样一来，我们做一个比较，在望京用17平方公里的土地，建了700万平米的建筑，装了25万人，花了20年时间。我们刚才讲了，如果按照我们这样一个理想的城市化的模型，立体城市，我们只需要1平方公里，建5-7年，如果从开工算是5年，从拿地算是7年，建600万平米，装10万人，而且55%的人在这个城市就业。

    【冯仑】：我们要做到几个平衡，一个是工作与生活的平衡，50%以上的人是在这个城市就业，不需要每天挤地铁、赶公车。另外我们有三个产业，把产业与生活、工作找到一个平衡，这三个产业一个是医疗产业，一个是立体农业，再就是IT。

    医疗产业的好处是民营化，另外这个产业不会淘汰，一百年以后还会存在，所以这些建筑不需要重新折腾。这个产业的带动能力和吸引周边的消费和聚集能力超过购物中心。美国的几个最大的医疗中心，我们做了研究，梅奥医疗中心，一年吸引全球各地人55万人去看病，德州的医疗城一年有200万人去看病，梅奥本身不到100万平米的医疗设施，聚集了13家酒店，也就是说酒店在这里是最能生存的一个地方。这样就解决了在城市当中酒店不赚钱的问题。

    立体农业，这在国外也是成熟技术，就是植物工厂。我们在立体城市当中，是要通过植物工厂，解决粮食以外的蔬菜、水果的自我的自给自足问题，人在城中，城在园中，园在田中，都市田园这样一种梦想的生活方式会在这里出现。另外是高舒适度的不幸的城市，这是我们现在做的一个样本，大家可以看到这个城市的基本状况，比我们的CBD要合理很多。这个图是最近正在讨论的一个计划，不出意外的话，这个计划今年内就会实施。

    【冯仑】：立体农业，我们展示的这些东西可以和大家分享，我们在这个房间里，待人有点富余，大概5米高，如果种西红柿，大概可以种四层，一米多一层。如果我们用自然的阳光再加上人造光源，24小时可以让它长。比一亩地上能够多出8-20倍的产能，但是投资要增加大概5-7倍，最终还是经济的。也就是说在这个房间里生产的西红柿，接着就在金融街里随便配送了。而且现在大家吃的西红柿，现在你们到日本去看，餐厅里放了很多葱、香椿，放在那儿随便择了就可以吃。这是植物工厂，我们会大力推动这样一个植物工厂。

    我们在立体城市当中，整个规划有一个参数和模数，因为涉及商业考虑，我不讲那么多细节。但是总之这是有一个很合理的比例，有多少住宅，多少商业，多少医院，多少立体农业，多少购物中心，多少IT用的办公楼，多少写字楼，还有酒店，等等这些我们经过大量的城市的比对和中国的城市化和生活的考虑，最后有一些都已经计算完毕，而且都全部落实在规划上，很快会得到批准。

    从交通上来看，我们设计的各种各样的交通，一共有四层，立体城市是四层，现在在哪儿出现呢？在日本的大阪地区已经有这样的东西，在1.2平方公里上建了700万平米，地下三层打通，是老城改造建成的立体城市。我们这儿是一个非常精细的有四层，包括交通、能源的一个安排。

    城市低碳的发展是我们追求的最重要的目标，我们能够用新型的分布式能源的方法来解决整个基础设施市政一体化，能够使整个的能耗大大降低，比通常的城市的能耗能减少至少30%，同时绿地增加50%，人的自然不幸空间增加125%。

    立体城市是我们未来中国城市化发展的一个重要的选择和方向，我们将会结束摊大饼的模式，而进入到一个摞小饼的模式，把城市由电子管收音机变成一个晶体管的收音机。我们现在怎么样让大家理解和消化、推动这件事情，我们做了几件工作，一是非常直接的，我们现在在推动一系列的文学作品，让大家先知道，已经出了第一本，叫做立体城市的书系，第一本《同城热恋》已经出版，大家在网上可以买。接下来我们组织网络上的一些写手作家创作，接下来会有战争版、灾难版、惊悚版，最后在这个基础上，我们和巨人一起来开发网游，让大家在网络上提前体验立体城市。这是我觉得最好的方法，大家每天随时都可以在网络上体验我们刚才讲到的立体城市，植物工厂，怎么样获得配送，前面是餐厅，后面怎么样种蔬菜。

    【冯仑】：另外，我们把立体城市的研发中心放在了新加坡，我们组织了全球的团队研究这件事情，为什么放在海外？因为有知识产权的考虑。未来我相信会有人来盗版，这样我们用知识产权保护的方法，最后保证立体城市是高质量的复制而不是山寨版的复制。所以我们在新加坡设立了我们的研发中心。

    我们真正开始推动这件事情，第一个项目在成都，我们和刘永好合作，争取今年能够开工，我们在规划上、技术上都完全没有问题了，所以我们将会成为用创新和变革来带动城市化的发展，同时也带动房地产行业的提升，也解决刚才曹主任讲到的城市化当中房地产出现的各种问题。我认为这样一种选择，将会给中国的城市化带来一个新的方向，同时也是我们作为地产行业履行社会责任，真正解决城市发展中的难题，做一个行业的负责任的企业和令人尊敬的民族企业。所以我也希望大家多关注，多支持立体城市的发展。谢谢大家！
   
    【主持人】：谢谢冯先生的精彩发言。接下来的嘉宾是财富控股中国的CEORdchard Anthony David先生！华瑞集团是由财富控股中国、财富控股俄罗斯、财富控股英国和财富控股奥尔兰组成，2005年财富控股正式进入中国，Rdchard Anthony David先生在房地产行业有了超过30年的从业经验，我们今天非常邀请到他和我们分享财富控股的成功经验。
Rdchard Anthony David
   
    【Rdchard Anthony David】：大家早上好！非常感谢您的介绍，关于我的背景和财富中国，它是在新加坡去年上市的，在中国也已经设立了一个总部。从我个人角度来说，这是在中国的第12年了，我是2007年加入的华瑞中国信托。

    首先我们看一下这个图，这个市场在这一阶段发展得非常快，比起十多年前，比起住宅房地产市场私有化的那个时段发展更快，在1998年可以提供房贷，住宅房地产市场得到快速发展。2005年出现了第一个国际收购，是整栋的写字楼的收购。在2008年，政府开放了商业地产行业，同时向国内的一些保险公司进行开发，所以说，任何一个竞争行业，如果你打算去跟踪这样的一种快速发展的话，我想这个行业发展很快，特别是在早期的住宅市场发展很快。接下来是未来的5-10年里会有更大规模的商业房地产的发展。

    我们看一下商业房地产的元素，整体来看，右边的图表看到了像包括写字楼、办公和零售的场所，还有住宅等等其他的细分份额，可以看到在2005年就带来了很快的发展。我们可以看到这是一个快速发展的市场，黄色的这一段不断在增长，这是住宅的增长，同时在发展过程中我们也解决一些问题，但是真正这种投资级的房地产的数量并不是特别多，我想中国非常喜欢进行一些分类，包括中国的A级房地产，很多的商业的房地产，符合国内的A级标准，不符合国际的A级标准，所以你必须要明白国内的A级标准是怎样，同时要明白国际的A级标准，这样可以进行一个比较。

    刚才我们提到的A级的时候，就知道它在国际上意味着什么，以及对我们公司的挑战。国内的借贷市场的挑战，越来越多的本地的银行向住宅房地产市场进行借贷。5亿的资金从银行进行借贷流向这个行业，同时可以看到欧美市场也在提供这样的借贷，这种散售型的商业，在这个行业中，包括商场等等很多的房地产都是通过散售进行销售的，有些房地产进行开发，零售业是很重要的，他们可以获得一些融资，接下来为他们的住宅部分进行融资，有很多的监管壁垒，没有办法建立起高级的零售市场，我想政府将注意力放在了房地产市场上，针对商业的地产目前还不是监管的核心。

    【Rdchard Anthony David】：政府非常严厉在监管住宅的房地产市场，但是未来政府的监管注意力就会转移到商业地产。国家看一下国际的经验，现在在中国的住宅房地产市场，在中国也有自己的特点，有一些特定的方式，中国的房地产当中在不断成熟，商业性房地产也在不断发展，进行一个比较，可以看到右边的两个的蓝色的框，一个是上海，另一个是北京的两个地产，租金可以创造大概5-10倍的入住率，零售业行业中我们希望有这样的入住率，同时也看到有一个上涨的曲线，中国的租金在不断增长。还有一些监管方面的问题也注意到这个领域。写字楼市场上我们也碰到了类似的情况，上海的租金是香港租金的20%，和新加坡相比，是它的50%，全球经济危机之后，到08年我们可以看到有更大的不同，可以看到这个写字楼的租金在快速增长，在中国的一些城市中，比如上海在增长，因为它是地区的一个中心，所以有很多的一些地区性的办公室，在一些商业中心都建立起来，这就是使它有竞争力的一个主要因素。这就是上海的租金在增长，是由于竞争导致的。

    我们也看到香港和东京的租金率在下降，而上海的租金在上涨，我想上海是亚洲非常重要的一个地区，不同的零售和不同的写字楼的租金都在上涨，这是一个基本的逻辑。中国的房地产市场的规模在增长，在GDP的份额中在增长，美国市场有很多的投资商业物业，我们也看到这个图展示了它的不同。可以看到它对于GDP贡献率的不同，中国和日本的房地产占GDP的贡献率没有美国这么大，这几个圈可以看出非商业的住宅份额，我们比一下美国和日本市场可以看到他们的速度，我们何以看到商业地产的增长率要快于房地产，美国大概是占60%，这是商业地产的比例，而中国和日本大概分别占78%和29%。如果我们看到很多大的城市，有些时候在中国我们会选择住宅市场，但是如果你想选择成熟的市场，中国的商业地产的评级更高一些。

    可以看一下国内的投资级的地产的机会，以欧洲为例可以看到商业地产中大规模的不同等级的投资，右边可以看到一些数字，涉及到国内的投资级的市场，其实在08年的情况，中国在2007年是第四大市场，大概是5.2万亿可以进行投资。去年7月份还在增长，保险行业10%的资金投资于房地产。可以看到这个市场不断增长，国内要投资商业地产的空间也非常大。随着这个行业不断现代化，不断成熟，它的空间更大，接下来我们可以看到这些影响因素，在今天是有一些促进，包括政府发挥了重要的作用，在中国的解决的各个方面，房地产行业也是如此，包括“十二五”计划刚刚公布，里面有一些政府的指令，会影响到商业地产。

    【Rdchard Anthony David】：另外政府将会进一步来推动消费需求增长，来拉动GDP，进一步推动外资的引入和贸易，所以可以看到随着消费的不断增长，大概有1000-15000万的中产阶级不断增长，机会也会特别多。这是去年下半年以及今年的早期政府已经下定决心要进一步控制住宅房地产市场的价格增长，我们之前也看到过很多次的宏观调控，大概18个月左右的时间，住宅市场就会再一次起飞。我们可以看到这次它的不同就是坚定了决心，但是现在这种效果还没有完全显现，要进一步推动保障住房的增长，中国政府将会进一步来推动保障性住房建设。我们可以看到，有越来越多的公司增加了他们的商业地产的份额，因为政府在监管住宅房地产市场，所以在未来五年，我们可以看到一些根本性的变化，在结构方面的，特别是一些地方性的房地产的主体。所以他们将会增加他们的商业地产的份额，国内机构的投资向上游展示出了很多的国内一些机构投资房地产的上升的空间，当然这是一个谨慎的过程，包括一些地方性的保险公司，他们非常热切地希望能够参与这个行业的投资，但是关于他们的资源和监管政策，他们在投资商业性房地产方面能力还是有限，因为有些合格的资源还是有限。但是在未来的五年里我们可以看到，国内的一些机构投资于商业房地产的能力将会增加。至今上海政府在2009年宣布要建立起一个正式的私募股本的行业，当时有一些公司已经显示出他们希望能够建立起他们的私募资金，希望能够把他们的组合中加入商业地产。另外他们需要一定的现金的流动性。所以这种私募基金，只能来加入商业地产，因为考虑到流动性。

    【Rdchard Anthony David】：另外国内最终用户需求非常重要，如果要想发展商业地产，必须要有经济的适应性，必须要有一个非常有保障的资金来源，也必须要有一些相应的保障不断改进、管理这个资产。国内的一些租户，无论是写字楼的租户还是零售租户，他们都希望能够有这样的一些保障，接下来我们在上海的投资组合中，现在是有50多万平方米的管理，很多租户都是跨国公司。

    这个趋势在过去三年中得到呈现，我们看到在未来的五年内，会有一定的变化，但是不会有根本性的变化，这些商业楼盘的主要租客仍然会是这些跨国企业为主。还有其他的一些问题，希望大家可以注意，商业房地产开发的一些不利因素，首先就是品质管理方面的挑战。在一个相对不成熟的市场，这一问题尤其显著，十年之前，住宅房地产市场就已经显示出了这个问题，一直到今天，一些物业管理的质量问题、一些住宅楼盘也显示出这样的问题，楼盘的物业管理水平是在提高的，我们看到在商业地产中也呈现出同样的问题。地方的物业管理、资产管理在这方面需要做出很大的努力，因为市场要更加成熟，他们就必须承担一些新的功能和责任。          

    我们在欧洲的母公司以及一些跨国公司的总部，也许只有20人，大部分的资产管理和物业管理都被外包出去，因为在那些市场有更成熟的供应商，在中国我们并没有看到这样的趋势。从我们的经验来看，在我们的合作组合，有一些物业管理需要继续。另外一些资产管理需要更新，这样才能充分实现对租户的承诺。

    另外就是资本管理，在中国，根据中国政府对于资本充足率的要求，这一点非常重要。如何高效安全地进行资本管理，这对于商业地产的发展是至关重要的。如果希望长期作为商业楼盘经理人的话，就要有一个长远的眼光，不是说一个速战速决的计划，迅速把楼盘建起来，迅速把楼盘出租出去，迅速收回成本，物业管理和资本管理是非常重要的，除了资产管理和资本管理之外，还有投资管理。当然在不同的地区，具体要求可能是不同的，有一些楼盘中人们可能对特定的地区、特定的格局有偏爱。如果我们想做一个国家级的商业地产，必须充分考虑到这些多样性。

    统一的租赁模式，这是我们最开始进入中国市场，在06年初次进入商业地产的时候首先注意到的，我们看到所有的租赁合同都是以同样的形式，在股东和投资人的交往中我们会发现统一租赁模式和统一的租赁合同会有越来越多的不利之处。比如在一个长期的租约内，对于租金的再次确定，过去四年中，我们在整个零售业已经积累起了巨大的客户群，除此之外，我们也建立了一个相应的和国际接轨的价格体系。

    【Rdchard Anthony David】：另外就是复杂的借贷市场，这也是商业地产在中国发展的一个比较不利的因素。我们看到各种各样的抵押借款用于开发商业楼盘，涉及到不同的利率、不同的成本，这对于市场的进一步发展是一个显著的不利因素。尤其是对于那些投资人来说，这一点可能是一个重要的阻力。

    在之前的几个幻灯片当中我没有讲到这个问题，当我们比较商业地产和住宅地产的时候，以及两种不同地产的不同运行模式，我们看到商业地产中仅仅购买是不够的，尤其我们看到长期所有权的问题，如果是一个购物中心，有300家租户，作为经理人，不仅要对于租户进行管理，还要对他们的期望进行管理。同样在办公楼，整个楼盘的运营时间可能是早上5点到晚上10点，这个楼盘中租户的活动时间是很长的，比如说中午的午餐时间和下午的下班时间，这些客户的需求都应当是我们经理人需要考虑的问题，在中国有一些特定的模式。
    因此，作为对之前讨论的总结，我想这一点作为一个总结来说是非常明确的，我们需要以尽可能高效率的方式进行资本管理以及资产管理，需要设计更合理的投资组合，以进行有效资产管理。比如说租赁、收购和部署等等方面，在这个过程中，我们可以开发出投资组合，使地产的商业价值实现最优化，从而保证以最低的成本实现最高的收入并且满足市场期望。当然，这个收益是非常重要的，我们需要考虑长期的商业可行性，甚至是几十年需要有这样的长期考虑。

    以上每一个因素，对商业楼盘市场的成功都是至关重要的，都需要我们有合理的战略，这样我们可以从整个结构的合理性角度来进行考虑，使得顾客和租户对商业楼盘产生信息。因此，好的资产管理对于资本的再投资也是非常重要的，尤其是在中国，也有很多的楼盘从长期考虑，是比较稳健的投资，虽然这种稳健投资的收益在未来五年或者十年并不是非常明显，就我们在中国的经验来看，租金的收益率在过去的几年一直有稳定的提高。

    我们公司对于商业地产的投资和管理是非常有经验的，随着城市化的发展，随着城市经济的增长，政府对于城市化也是非常重视的，这就需要商业地产在此发挥一个更重要的作用。在资产管理市场中我们需要注意今天讨论中讨论的问题，比如资本管理、资产管理、物业管理等等，这样才能实现更好的资本再投资。谢谢！   

    【主持人】：接下来发言的嘉宾是来自北京基础设施投资有限公司的总经理田振清先生。北京投资有限公司是一家承担着北京市的轨道交通等基础设施建设项目的投融资和资本运营的国有独资公司，在轨道交通投融资方面开拓创新，进行多元化的投融资模式。我们今天非常荣幸地邀请到了田振清田总和我们谈谈城市基础设施建设中的轨道交通建设对商业地产的带动和影响，有请田先生！
田振清
   
    【田振清】：各位嘉宾，女士们、先生们，上午好，
    非常高兴参加亚洲房地产俱乐部年会2011暨第四届亚太商业地产国际峰会，同在座的政府部门、大型企业以及境外的投资机构、专家、学者共同探讨在我国经济持续稳定发展的基础上，商业地产的开发建设所处的环境以及面临的机遇和挑战。

    首先介绍一下我们公司，基础设施投资公司主要负责北京轨道交通建设以及投融资工作。我们纯国有企业，在以政府投入为主导下，不断创新轨道交通建设及相关的基础设施投融资产品，应该说近几年是圆满完成了政府赋予我们的任务。其实刚才在前面冯仑董事长在讲到商业地产包括立体城市，主要原因是什么，原因是城市交通太拥挤，一定要给大家建造一个更适合的生活环境。其实我们在致力于缓解城市的交通压力，在这几年确实做了大量的投入。

    跟大家简单介绍几个数据，一是北京目前的轨道交通的数量已经达到了338公里，这个数量在世界大城市里应该说也是数一数二的，但是从未来北京轨道交通的发展来看，趋势是更加乐观的。我们2015年规划，北京要达到561公里，这只是原来的规划，现在我们正在做一些加密计划，尤其是一些中心城市的加密计划，可能到2015年整体的轨道交通数量要达到660公里，这样能够达到缓解城市道路交通拥堵的状况。这是轨道交通的数量。

    【田振清】：另外从投资来看，近几年政府对轨道交通的发展投入量非常大，从07年开始，政府每年投入100亿资本金，我们去做一些市场化的融资，包括吸引社会投资者，政府做资本金服务商力量非常大，从总投资上，应该说是一个天文数字，2015年我们测算轨道交通总投资将达到3500亿，加上加密计划，1500亿，2015年政府投资轨道交通，从2000年开始左右尤其从申报奥运会成功以后，97年申办奥运会成功以后我们就开始做轨道交通的大量投入，总投资大概达到5000亿，这只是静态的投资，如果算动态的，加上还本付息，2016年以后开始还本，总投资应该达到6-7千亿，政府的大量投资，不仅给轨道交通发展带来了动力，也给缓解城市交通压力带来了很好的方式。目前轨道交通现在已经承载了城市巨大的客流量，每天平均的客流已经达到了620万左右，近期来看，620万人次，如果到2015年行程660公里，我们预计客流将达到1000万，由于线网密度加大，也给中心城区带来地铁覆盖率的很大提高。从覆盖率来看我们基本接近东京、伦敦这些大城市，应该能缓解城市交通的巨大压力。

    【田振清】：这几年从我们来看，不光是轨道交通的建设、规划以及投融资方面做了大量工作，其实也做了大量的尝试，包括站体综合体的建设。

    我谈的主题是城市基础建设中的轨道交通建设对商业地产的带动和影响，我本人并不是商业地产的专家，只能说轨道交通给商业地产的发展带来了一定机遇，所以我谈一些自己的浅显的看法。

    第一、城市基础设施对城市化的重要意义
    首先城市基础设施是城市活动所产生的人流、物流、信息流的基本载体。城市基础设施建设涉及城市生活所必需的供水、排水、道路、交通、供热、供气、园林、绿化、环境卫生，是城市活动所产生的人流、物流、信息流的基本载体，也是顺利进行各种经济、社会活动的必要条件。其次是城市基础设施发展水平是城市化进程的重要的推动力之一，城市化的发展速度与发展水平直接受城市基础设施承载能力的制约，一个城市的基础设施是否完善，是经济是否可以长期持续稳定发展的重要基础。只有完善了这些城市必备的基础设施工程建设后，使它成为城市中所有居民的生活和经济建设发展提供一个强有力的保障，才能进一步吸引城市移民，促进城市化进程的推进。

    【田振清】：第二、轨道交通极大影响城市化的发展以及规模和格局
    首先轨道交通的建设将改变城市居民的主要出行方式，扩大城市发展规模，加快城市化发展的进程。第一是在有限的城市发展空间中，传统的井字格局路网设计为速度缓慢、低效率出行的方式提供了较好的通达性和便捷性。因为从我们有着上千年发展史的繁华古都比如西安和北京，城市的交通路网设计基本是以井字格局来设计的，之所以选择这种交通布局，基于当时人们主要的出行方式为徒步、人力车、牛车或者马车，这些出行方式在今天看来，出行速度较慢，效率较低，在有限的城市发展空间中井字格局的路网设计可以为上述的缓慢出行方式提供较好的通达性和便捷性，满足当时人们的需求，但是已经完全不能满足我们现在的出行方式。第二是城市人口的快速膨胀、城市发展空间的逐步放大，出行速度与效率的提升，传统的井字格局设计及其多交叉的特点成为了城市交通拥堵的重要原因之一，限制了城市的可持续发展，也带来了我们对交通的限制手段，包括限车，提高住车成本，包括油价等等，导致了大家有车不能开，当然现在我们公司致力于缓解这种压力，给大家尽量多修一些地铁，提供一些更好的便行的方式。

    第三、轨道交通具有快速便捷、稳定高效、绿色节能的特点，不仅节省了交通利用者的出行时间和经济成本，其实也减少了道路拥堵的程度，缓解城市路面交通压力。当时我们北京市政府制定两块钱的票价政策，大家都非常清楚，主要目的是吸引地面的客流进入地下，当时刘书记对制定票价有明确意见，如果两块钱票价还不能吸引大量客流进入地铁，我们就要采取更低的票价，甚至说免费，当然这种免费的票价也会给城市带来不良的影响。比如说去年广州的大运会，我们的同行广州市轨道交通，当时开亚运会前想尝试一下免费乘坐，但是带来了不可想象的压力，这个压力主要是一天的客流，广州市原来客流大概在300-400万，免费乘坐以后，客流当天达到了600万，第二天达到了800万甚至1000万，也成了中国轨道交通史上客运量最大的一次，当然已经不堪重负，最后被迫取消免费乘坐的方式。这个票价还是有一定的吸引力的，如果低票价或者免费更能吸引大量客流，但是其实出行环境会带来很多不利的影响。

    【田振清】：刚才冯仑董事长讲到了，当然是开玩笑，说坐地铁怀孕了，这是流传的一个笑话，我们是致力于缓解这种压力。

    第四、轨道交通的出现彻底改变了城市居民出行的方式，提升了城市居民的出行效率，放大了消费行为半径，使城市发展的规模与空间得到迅速的扩大，加快了城市化发展的进程。轨道交通建设将提高城市居民的流通速度，缩小城市的时空距离，改变城市发展的格局。

    第一、轨道交通目前是城市交通体系中最为便捷、高效的交通工具。从我们轨道交通客流的发展来看，确实也吸引了大量的客流，奥运会前，我们客流是在180-200万，奥运会以后随着五号线、十号线、四号线的投入，客流就达到了400万。随着我们去年同时开通五条新城线，现在客流将达到600万，平均客流达到620万。

    第二、据统计，目前14条线日均客流量600多万，以一号线为例，高峰小时发车间隔现在缩短到了2分零5秒，应该是我们国内的轨道交通间隔最短的。大家都知道俄罗斯的地铁的规模也是很大，发车间隔达到了1.5分钟，比我们还短，现在我们在致力于缩短轨道交通的发车间隔来提高它的运输能力。

    第三，轨道交通大运量准时高效的运行特点，极大地方便了居民的出行，提高了城市居民的流通速度，有效缩小了城市时空距离，促进了城市资源的优化配置与共享，改变了城市化发展的格局。大家可能感觉比较深刻的是京津城际是城际间的快速，我们也是其中的股东之一，现在从北京南站到天津，乘京津城际大概27分钟到天津，大大缩短了城市间的距离。我们正在修建的京沪、京石客专、京张铁路、京沈，对这些城际铁路的建设也会缩短城市之间的距离，改变生活结构。

    第四，轨道交通建设对商业地产的带动与影响，一是轨道交通提高了商业地产的总量供给，轨道交通的快速发展改变了人们的出行方式，放大了城市居民的出行半径，扩大了城市发展的规模。第二是城市发展规模的扩大直接加速了城市化进程的发展步伐，间接导致为适应城市化进程所必备的满足城市居民日常生活工作需要的商业类物业供给总量的增加。这种轨道交通的快速发展，给商业地产的发展带来了机会和机遇。第二是轨道交通促进传统商业区域中大中型商业地产的改变与转型，一是轨道交通快捷高效的运行特点，有效缩短了城市各个功能区之间的时空距离，极大提高了城市居民的流通速度，放大了城市居民的消费半径。二是轨道交通既可以快速带来大量消费人流，同时又可以顺利带走消费人流，使传统商业区具有的大中型企业赖以生存的消费人群因消费方式发生了动态变化。三是轨道交通建设对传统商业区既有大中型商业而言是一个双刃剑。四是商业地产管理者只有认清现实基础，深入研究消费人群和竞争对手，从规模、业态、管理以及运营各个方面调整和改进商业定位，进而形成自身的核心优势，才能生存下来，繁荣起来。

    【田振清】：轨道交通带来了新生的商业地产的发展机遇
    一是轨道交通的快速发展直接促进了城市规模的扩大，新的城市空间陆续城市，开通的五条线给新的城市空间带来了新的契机，比如现在炒得比较热的长阳半岛，前几年确实没有什么机遇，从房地产开发来说也没有什么机遇，但是从07年开始筹建房山线，历经了三年到四年的时间，给房山区尤其是长阳半岛带来了巨大的商业机会，目前已经开发的将近达到了100万平米，我们轨道交通确实带来了新的商业机遇，形成了一些新的城市空间。

    二是在新的城市空间，城市功能区以及产业聚集区在其间快速形成，核心区人口的迁移以及区域内人口密度的增大，是新生商业地产生存和发展的必要条件和客观基础。

    三是在我市的发展现状中，具体可以为两种情况，其一是随着中心城区功能的快速发展，中心城区的经济承载能力也趋于饱和，对于城市交通和生态环境造成很大压力，特别是交通拥堵已经成为中心城区发展的重要制约因素，因此城市辅中心区便承载了疏散城市中心区的功能，本身具有一定的基础设施、配套设施以及商业开发基础，在轨道交通带动下，新的城市功能区及产业聚集区在其间的快速形成，形成辅商业中心的逐步建设、核心区域、人口的迁移以及区域内人口密度的增大，必将产生大量的商业需求。其二，卫星新城开发建设发挥了轨道交通对原有老城区人口的疏散效应，商业导致大量城区人口迁移，迁移到新城，使人们逐渐形成于依附于轨道交通的消费模式，由此将引发新城的商业业态、结构调整、商业档次的飞跃提升。现在来看轨道交通现在成了一种运输客流的巨大的一种工具，尤其是出现的潮汐现象非常严重，通州新城的建设也给轨道交通带来了压力，其实轨道交通也给通州新城的发展带来了新的机遇。目前我们到通州新城只有八通线，当然八通线客流随着新城发展，在逐步放大，最早的新城应该说在2003年左右，八通线的客流也就是两三万人，随着发展通州新城的建设到四五万人，现在已经接近了四十万人，大家感觉比较拥堵的还是八通线，从八通线过来到四惠换乘，也给轨道交通发展带来了新的启示。通州新城未来应该有四条地铁线通到通州新城，也能够给通州新城的客流疏散带来一定的缓解，同时也给商业的业态结构带来一定的飞跃。

    【田振清】：轨道交通沿线资源开发具有实现轨道交通与城市开发建设的无缝衔接，提高城市土地集约化利用，增加建设用地供给和政府收益，完善市政配套及便民商业配套，改善首都城市面貌的重大意义。轨道交通站点一体化综合体是与地铁站点或者公交环城站点相联系，形成一体的城市综合建筑体，在保障地铁车站基本交通需求的前提下通过梳理车站周边用地条件，将轨道交通与步行交通等五大系统进行无缝衔接而形成的综合建筑体，为客户提供更便利的出行条件。

    未来在北京的轨道交通重点的一些站点都要设立类似于这样的一些综合体，来给我们的乘客提供更好的换乘条件。
    总之，我国正处在城市化改造的发展期，我们在实际工作中借鉴世界各国在轨道交通中的经验，我们将目光更多投向地铁与城市发展的协调关系上，轨道交通如何诱导城市结构合理发展，如何实现轨道交通与商业地产开发的有机结合，成为我们倍加关注的问题，我们希望与在座诸位共同为建设美好的城市而努力。谢谢各位！
   
    【主持人】：接下来出场的嘉宾是中坤集团的副总裁谢勇先生和大家一起分享在商业地产和旅游地产方面中坤的成功经验。谢谢！
谢勇
   
    【谢勇】：尊敬的各位来宾，大家上午好！
    首先感谢组委会给我提供这样一个机会，同时也非常高兴和大家在这个平台上进行交流。我先说明一点，谈的内容是仅代表我的个人观点和看法，有不对的地方，请各位专家和同仁提出批评和指正。我来自北京中坤投资集团，现在就商业地产的发展趋势与大家共同分享一下。我分三个板块和大家交流，一是背景和需求趋势分析。二是商业地产和旅游地产的结合，三是发展的前景及意义。

    关于背景我们谈了三块，一是需求，二是政策，三是行业。
    关于背景大家也都清楚，一是城市化，城市化从研究来看，到2030年的时候，中国城市化率要达到65%。二是随着城市化的加快，中产阶级也在迅速扩大。这是一个简单的分析图，人均支配收入在2000-4000美元之间的时候，消费方式就从以物质消费为主转向以物质消费和精神消费为主，消费结果就要处于一个升级的状态，对精神、文化、餐饮、交通、通讯、旅游、度假等方面的支出就会越来越高。这个图有点旧，是09年的图，但是09年显示已经超过了2000美元的数额了。

    二是政策背景，中央为了保证民生，对房地产的发展高度关注，一再强调要稳定房价，先后出台很多政策，从各个方面，土地、建设、金融、财政等等方面进行严厉调控，调房价一定要把涨幅给压下来，所以住宅方面的竞争就越来越激烈。

    【谢勇】：房地产行业在需求的拉动和行业本身发展的推动以及政府政策的调控下，就迫使房地产业从单纯的住宅、商业、旅游和工业地产等等概念跳出来，要利用房地产企业本身的规模和资产优势，要进行跨界和复合发展，这样就能与我们的政策相呼应。第二，行业之间也能相辅相成，能够避开一些社会矛盾，能够挖掘一些新的行业的利润增长点。目前来看，从住宅向商业地产、向旅游地产、文化地产等复合型地产或者叫做产业地产的转型已经是大势所趋。目前来看，大家也看到了万科也好，中粮、绿地已经开始进行了商业地产等等其他地产的开发。中粮的大悦城做得比较成功，万科也在做持有性物业的开发，准备是二八比例推出来，还有保利、宝龙、中海都在做一些新的尝试。

    二、商业地产与旅游地产的结合
    商业地产大致分三个阶段，一个阶段就是单纯的以购物为主，这种形态的商业地产主要是简单的布局，功能比较单一。随着我们需求的发展，商业增加了一些配套功能，比如办公、金融等等，成了一个块状的分布。现阶段城市综合体大家也都能感觉到，已经在全国不光是一线城市、二线、三线甚至四线城市都要提出城市综合体的建设，这种综合体叫做把各种业态、各种功能集于一体，像商业、办公、旅游、会展、文化等等，都汇集在一个大的空间里，满足消费者的休闲、购物、娱乐等等个性化、多样化的需求。目前做得比较成功的是大连的万达开发的万达广场。

    商业地产在发展过程中越来越注重文化人文景观的打造，要把商业旅游、文化有机结合起来，实现商业地产的休闲化、景观化、人文化，从而在物质和精神上充分满足消费者的各种需求。我们也简单做了一个分类，商业地产和旅游地产的结合，分两大类，第一类是独立型的，比如商业地产项目，这一类是指以商业服务为主配套功能完善的商业地产开发项目。这类地产主要集中于都市，比如具有休闲旅游度假功能的购物中心、商业广场、商业步行街等等。

    第二是指依托型的旅游商业地产，主要是指依托于旅游度假资源而开发的商业地产项目，由于依托了旅游景区和景点开发，因此把比较好的旅游度假资源整合于商业地产项目当中，成为该类商业地产项目定位的一个关键。

    这两类商业地产项目，我们中坤集团也都涉足了，一会儿可以和大家介绍一下。这是谈的一些案例，独立型的商业地产案例，万达、王府井，主要是满足于本地市民的购物休闲以及外地游客的体验功能，活跃指数比较高，商业还是核心。现在是文化、休闲的旅游度假比重逐步在加大，有休闲化、景观化的趋势。这是成都，被张艺谋称作“来了不想走的城市”，还有上海的新天地，这都是独立型的。

    【谢勇】：依托型的商业旅游地产，主要是依托于古城、古镇、古村等旅游度假资源开发的商业地产项目，是非常有特色的，反映当地的文化，当地的风情也是比较浓郁的。

    旅游商业地产有它的一些独特的特点，一是收入来源多，因为有很多的市场吸引力，能延长消费滞留时间，提高消费水平，由此所带来的升值空间也是巨大的，主要是土地不仅可以有持续的租金收益，而且土地有长期的增值性，因为本身投入加大，资产也会增值，抗风险能力也是非常强。运作方式就比较复杂，一般来说，投入资金比较大，所以必须要滚动开发。最后是开发门槛比较高，前期投入大，主要是以持有物业为主，收入比较缓慢，包括前期的规划、招商、后期的运营等等，对项目的开发商要要求有很高的资源整合能力和整体的把控能力。

    我们也简单做了一个总结，旅游商业地产要获得成功，要有以下几个因素，大家要关注一下：
    一是必须要和宏观经济紧密联系。经济比较持续、稳定发展，这样地产项目才能得到消费者认可，能够投资置业，能够提升消费者的信心。同时收入增加，消费者对于旅游、休闲的需求也会增加。这是一个很大的前提背景。

    二是要真正开发旅游商业地产，必须符合国家的产业政策和产业规划，还要符合商业网点的规划，当地的旅游战略规划等等。

    三是项目的定位要有一个差异化的发展。一定要形成自己的特色，不能也学万达，不能学四季金源或者光学大悦城，必须根据自身的特点和地域特征进行定位，选址也要进行慎重考虑，包括竞争战略，也是强调超值和差异化，最后还要考虑到金融方面，必须要和银行、基金机构进行很好的战略合作，能够把自己的优良的资产和金融方面结合起来，把它从不动产变成金融资产。

    【谢勇】：分享两个案例：
    一个是大钟寺的中坤广场，北三环联想桥的东南角和地铁十三号线，总体建筑面积43万平方米，是三环内唯一有城铁的大型商业项目，使它成为都市的一个休闲、聚集中心，为消费者开拓一个家庭办公网络之外的一个第四生活空间。这是外立面，它的东区目前已经开业，西区会很快就要开业了。这是ABCDE的五个区域的平面布局图，A是以休闲为主，4万平米的绿地广场，B区以时尚家居生活广场为主，C是以休闲娱乐为主，有影城、儿童体验城、餐厅、嘉年华，D区以购物为主，是王府井、家乐福、国美、美克拉美这些都已经开业了。E座以餐饮为主，以各国的特色餐饮、品牌餐饮为主。还有一个比较特色的就是酒吧区，这是与其他的商业中心不一样的，还有一个400米左右的步行街，有主题娱乐、行为艺术、装饰艺术等等，我们每年要搞一些活动，基本涉及到每月或者每周都会在这里搞一些大型活动，吸引大家餐饮和体验。

    这是里面的一些简单的介绍，是王府井的布局，家乐福、国美、影城，我们一个比较有特色的就是美术馆，希望能够成为一个艺术创意的策源地、优秀作品的展示地、艺术家和买家的聚集地，并定期举办一些艺术沙龙。二是有一个中坤剧场，我们也请了孟京辉帮我们做策划，做一些先锋，演一些话剧、演唱会、格局、音乐会等等，增加商业项目的文化元素。

    依托于三百多年的老街叫做孔城老街，在桐城市，有1800年的历史，是明清时期比较繁华的商业街，南北走向，目前还是保留着明清时期的保甲制。我们依托它为特征，准备开发出一个比较有特色的商业旅游地产项目，一期总的占地面积是200多亩，建筑面积10万多平米，二期要达到300亩左右。我们想把它打造成一个保护性、开发和文化遗产的示范项目，还有产业先导型项目，这是它以一个特色来做的。一期把旅游区和商业区都建立起来，目前我们已经在改造了，也做了一个规划，这是一个很有明清时代风味的老街，这是里面的构造，我们准备今年完工，开始要对外营业，这是我们做的效果图。把商业和旅游结合在一起。我觉得还是有很好的发展前景的，为开发企业带来新的利润增长点，可能大家也都很清楚。二是提供新的增值空间，三是为政府创造更多的财政收入，四是能够为社会带来更多的就业机会，因为它也是一个劳动密集型产业，特别是旅游就业的话，能够起到1：10的带动作用，所以应该会得到当地政府的大力支持，也能促进经济的可持续发展，和国家产业政策相符合，我觉得未来商业旅游地产应该有很好的发展前景。

    【谢勇】：我介绍一下中坤集团，中坤集团成立于1995年，是以地产和度假为主的一个民营企业。我们开发了120万平米左右，项目有中坤广场、中坤大厦、餐饮街，长河湾是我们的一个住宅，以下是我们的一些项目。

    度假产业，我们目前有六大板块在实际运作，这是国际上我们在美国有一个板块，目前东南亚、俄罗斯也正在运作。我们要成立一个度假俱乐部，要面向欧美、面向亚太地区来提供量身订作的一些度假服务。

    这是我们做的远景规划，希望我们的度假俱乐部能够为会员开辟一个全新的度假消费模式和全新的第二生活空间，这是我们经营的区域和拥有的资源。我们现在拥有的国际级、国家级、省级的古村落23个，国家的景区46个，山顶资源11座，还有1万亩的牧场，还有康熙草原、户外运动基地（门头沟）、有机农场，依托这些资源我们开发了很多项目，有度假酒店、高尔夫球场、博物馆、音乐厅、美术馆等等，这是我们不同于其他地产开发商的特点。

    这是我们开发的一些度假产品，这些差别不是简单的旅行社线路，都是考古、禅修、研修、户外运动、餐饮、汉文化体验、演出等等产品。

    给大家介绍一下我们的六大板块，这是黄山宏村，2001年被评为世界文化遗产，江泽民等等领导人也都去实地考察。南屏是一个影视村，《卧虎藏龙》都是在这儿拍摄的，还有高尔夫球场、大酒店正在建设当中。这是我们已经开业的一个国际大酒店，这是它的外景。这是我们捐建设的一个寺庙，在当地也有很好的基础。这是一个三星级的酒店，营业了很多年。这是我们在宏村里做的很好的乐彼园，包括研究和展示的机构。延庆板块，康熙草原也是我们在管理，我们也在做一些比较好的规划，做一些类似旅游地产的项目，准备做一个高端的葡萄酒庄园，目前正在规划设计。
    门头沟项目是门头沟的斋堂，也是以保护为主，准备形成大型的古村落、度假综合区。
    谢谢各位！
   
    【主持人】：接下来是我们今天的第一个小组讨论。讨论的话题是如何抓住投资的商业地产最佳时机，有请小组的发言嘉宾，主持人是来自凤凰网的房产副主编吴海花女士，小组成员：
    凯德置地（中国）投资有限公司首席投资官兼华南区域总经理罗臻毓先生
    摩根士丹利资产部亚太地区执行董事李建学先生
    景顺投资集团中国房地产总裁邓文杰先生
    中伦律师事务所联席管理合伙人乔文骏先生
    泰康之家（北京）投资有限公司投资总监邱建伟先生

论坛现场
    
    【吴海花】：我们今天非常有幸请到了在座的几位嘉宾，我们之前在会议室聊的时候，我发现这次的讨论是一个国际对话，有来自新加坡的嘉宾，有来自韩国的。我们探讨这个话题，组委会给了我们一个提示，是寻找商业地产的最佳投资机会。第一个话题，我们来看一下，目前中国地产正在经历着史上最严峻的住宅的宏观调控，在最严峻的调控之下，商业地产会不会迎来机会？是不是真的如大家所说商业地产的黄金时期到来了？
罗臻毓
 

    【罗臻毓】：商业地产其实跟住宅地产是有很大的区别的，商业地产的存在比如商场、办公楼、酒店之类的业务，它的存在主要是因为背后的业务是有所需求的，比如商场，商家觉得这里是有机会开一个什么样的店，能做他的生意，所以才会有商业房地产的存在。所以做商业房地产的，基本是跟整个城市、整个经济的成长是相互挂钩的，有了这样的需求，就有商业房地产的存在。

    最近政府出了一些政策，可能对住宅房地产打压得比较重，有些人就觉得，是不是一个很好的时机去做商业地产。我认为商业地产基本上如果要做的话，可能就跟住宅房地产有所不同，是长期性的，也是专业性的，从资金角度来讲，也要求比较多、比较长久。这是很重要的一个考虑点。
   
    【吴海花】：罗总提到了专业人做专业事，从住宅市场转到商业地产并不一定能够成功，因为商业地产有自身的属性，比如强调的是管理团队，强调的是地段等等。下面请李建学总。
李建学
   
    【李建学】：我们说的商业地产主要是写字楼、购物中心、酒店等等，我一个一个谈一下。
    关于写字楼市场，北京、上海的写字楼的租金情况最近两年是很好的，08年金融危机发生的时候暂时受到影响，尤其是在上海的陆家嘴，因为跨国公司尤其是金融方面的跨国公司的需求暂时基本上是受到削弱，但是现在已经恢复了。北京的写字楼市场，我觉得主要客户是国内的公司，国内公司的甲级写字楼的需求增长是非常快的。这是为什么CBD、金融街的写字楼租金水平最近两年上升了很多。

    二线城市，我觉得以后会有很多新的写字楼的供应，到底国内市场的需求多大，跟新的供应是什么比例，我觉得是需要时间的，但是供应确实是很大。

    我觉得购物中心需要专业人士和有经验的团队来管理，不是跟住宅楼一样，可以很容易一套一套出去的，但是我觉得很多国内的开发商的购物中心的开发和融资模式主要是依靠分摊卖，我觉得这个会造成一些问题，三年以后或者四年以后可以看得到的。我第一次在中国做的投资是做不良资产的投资，分摊卖的购物中心，经营上可能会受到影响。

    酒店市场在中国，对开发商来说不是很理想，因为最近供应的增加很快，主要是这些地方政府要求开发商多做这种五星级酒店，我觉得这个需求是有的，但是可能增长速度太快。

    【吴海花】：摩根士丹利的李总非常专业，从国际上剖析到目前国内的商业地产包括购物中心和写字楼的现状，以及目前租金的价格涨幅等，给我们带来了很好的经验。下一位想请一下邓总，在现在的大势下，住宅受打压，商业地产貌似迎来黄金机会，我们景顺集团在实操过程中，商业地产的业务有没有加大，有没有加大收购步伐？
邓文杰

    【邓文杰】：我要解释一下，景顺集团是刚刚收购了AIG的房地产，我们下面有基金在做房地产，一直以来我们是做住宅为主，国内刚性需求是很强的。对商业地产来讲，我们用的战略是很不一样的，所以我也要补充一下刚才李总和罗总讲的商业地产。很多开发商觉得因为现在有限购令，很多开发商就从再住宅转去做商业，做写字楼，有些写字楼变成半住宅半写字楼来卖。我补充一下，做商业要做持有商业，跟做住宅是很不一样的，商业的全部团队都很不一样，再住宅销售和开发，卖房子多数是卖给自用的刚性需求的投资者，但是商业是收租的，就是拿回报的，拿回报的投资者和自住投资者是两个很不同的投资者。所以我们做房地产投资要了解你的客户群是谁，你的战略要跟着客户群去做。

    为什么商业是需要比较专业性的团队去做，是因为你持有一个物业，你要保持租金一直上升，要有很好的团队，会根据市场的要求，根据住户群的要求把物业搞好，你的资产还值这个价格。在国内估价是很困难的事情，你根据人家卖多少你就卖多少，其实不是这样的，两个写字楼在同一个街上，租金可以很不一样，价格也可以很不一样，为什么很不一样，因为管理团队可能不一样，如果那栋楼散卖了之后，商业价格、商业租金和另外一栋楼是百分之百持有的可能很不一样，因为那栋楼是百分之百持有的话，那个团队可能很加紧地去把这个租金提升，但是散卖之后，每个小投资者都是管自己的物业，不管邻居的物业，所以有很大的分别。

    我们现在来看的话，住宅还是在看，商业还是在看，对商业来讲，我们觉得需要很多专业的角度，用专业的角度去做，没有住宅这么灵活。谢谢！
   
    【吴海花】：谢谢邓总，邓总也做了深刻专业的阐述。下一轮的嘉宾是乔总，中伦在中国十几年来都是为地产开发商服务的，口碑很好，从细微处深入到开发环节当中。您从一个第三方的观点来看，商业地产的发展现状真的是黄金机会来了吗？
乔文骏

    【乔文骏】：感谢主持人，还是叫我乔律师比较适应一点，我们在座的几位都是我们的客户，如果你叫我乔总，我就没有办法叫他们了。很高兴和大家交流关于中国商业地产的机遇、未来，包括其中有哪些发展的风险。

    前面的几位嘉宾，作为国际投资人，在中国的发展有很多独到的眼光。我作为给他们提供法律服务的第三方，我也想谈谈我的看法。站在我的角度来看，中国的商业地产，从发展机会来讲，一直是存在的，自从中国的经济开始起步，90年代开始，无论是住宅还是商业地产，都有机会。为什么在最近两年，商业地产在中国变得越来越红火，我想主要的还是跟我们大的国家的经济形势和经济发展的方向是有关的。大家可能也比较注意到中国的经济在转型，从外向型经济转向内需促进型经济，经济结构的转型会推动各行各业的自身的发展和变化，对于住宅业来讲，同时还有一个我们这一两年来由于住房房价过高导致的中央政府和各级地方政府对于住宅政策上的很多的限制和对房价的控制，势必很多市场上的资金也从住宅市场转向商业地产的市场。

    “一大一小”的两个形势促使了我们整个房地产市场把更多的资源、更多的精力投入到商业地产。事实上从未来促使中国内需发展的角度来说，中国的老百姓也确实现在虽然说国家还要考虑民生问题，但是客观上老百姓比以前兜儿里有钱了，无论是买车还是买房还是买电器，都需要有消费的地方。从黄金机会的角度来讲，商业地产的黄金机会，我个人认为不是在北京、上海、深圳、广州这些中心商业城市，而是在二三线的商业城市，因为大家走南闯北多的人就知道，中国的过往几十年的消费中心主要还是京、广、深、沪这些地方，但是二三线城市本身也有强大的本地消费的需求，只不过是消费方面就没有地方，现在有一些开发商已经进入到二三线城市，因为我们做的这些法律服务的项目。我们整个地产板块的法律服务包括投资、并购、融资、资产证券化方面，接触到的面上，70%现在是跟商业地产有关。其次商业地产里过往在二三线城市的很少，从起来下半年开始到现在，我们自己所做的业务50%左右是在二三线城市。从投资来源的角度上来讲，不仅有传统的外资，有香港、新加坡这些外资，还有一些是欧美的，还有一些非美国、非日本的主流市场的投资者。

    另外还有一些是我们本土的，有些可能通过小红筹的方式出去到境外的，还有一些根本就是在中国境内的一些开发商，他们关注到了二三线城市甚至是比较偏的、人口在20万左右的以前叫做县级的城市做商业综合体，大概在15万平方米到30万平方米左右的，其中里面涉及到办公、购物中心、电影院、酒店，当然，还会包括一些住宅。

    事实上很多开发商现在也是取自于万达这样的商业综合体的模式，把一部分住宅融合到商业综合体里，这样拿地成本会比较低一些，审批方面也方便，二三线城市现在限购相对也比较少。我们在经营过程当中，商业综合体或者商业地产在经营过程当中，从律师的角度看到的风险可能在什么地方，首要的是经营当中的现金流的风险。因为商业地产本身是一个长线投资，不像住宅，造了以后马上卖掉，既使是一个说也综合体，一部分可以卖掉，但是还有相当多的房子是需要持有的。开发商如果拿项目同期内拿得比较多，而金融手段比较少的话，可能现金流的风险是最大的风险。中国境内的房地产公司现在都不能上市，除非你本身是在海外结构的。另外的风险就是合同的风险，除了工程上的合同风险以外，主要的是经营上的合同，一是委托管理，经营者管理的经营合同，你切入得好不好，决定了你是不是能够赚钱。二是很多的开发商可能有多种原因导致的，但是其中我想应该还是现金流的因素，采取了一种售后回租或者先租后售，这种情况市场上比较普遍，处理不当，条款上如果有瑕疵的话，不仅会对你的经营带来问题，而且可能导致这个项目根本性地背离你原来的设计初衷，甚至会导致这个项目的停滞和破产。

    【吴海花】：我留意刚才乔总谈到了一点，目前中国的商业地产的机会实际在二三线城市，这个话题也留给台下的嘉宾，商业地产的机会是不是真正在二三线城市，商业地产至少有2-3年甚至4-5年的养的阶段，我们也可以知道中国的房地产实际也就是十几年的历程，如果我们一线城市诸如北京、上海、广州建了这个物业，至少养3-5年的案例，北京的世纪金源Mall至少养了五年，还有万达广场城市综合体，是不是一线城市的商业地产的机会真的没有了，到二三线城市去了？北京的泰康之家的邱总是本土做得很专业的，我们想听听您的看法，您是最具有发言权的。
邱建伟 
   
    【邱建伟】：我们作为泰康人寿保险旗下的不动产投资集团，我想跟大家分享一下我的观点。从我们角度来讲，我们可能比其他投资人更加关注商业地产，并不仅仅因为现在住宅的宏观调控，而是我们是从中长期来看，整个的业态的经济发展规律。从我们的研究成果来看，我们发现房地产经历的几个阶段，城市化水平在30%-50%之前主要是开发为主的节吨，特别是以开发销售住宅为主的阶段。城市化率达到50%-70%的阶段，实际上形成了一个过渡阶段，就是开发和持有并重的阶段。在城市化率达到70%以上的会成为以持有为主的阶段，这就是美国今天的一些现状和历史，特别是发达国家每年新增的住宅开工量每年也就几十万套。这些规律背后其实是经济发展和经济结构变迁的一些必然的规律。因为一开始的时候，城市化运动主要的需求是居住和产业发展的需求，到达一定程度的时候，商业地产并不是简简单单买一个房子住或者是不考虑经营接应效益，更多的是考虑它到底有没有真正的实体的经营活动作为它的支撑，服务业水平没有发展到一定程度，不管是写字楼业态还是购物中心、商场或者其他的商业地产业态，都可能面临着比较大的发展风险。这是第一个观点。

    第二个观点，从商业地产投资，如果要做好一个商业地产投资，可能比做住宅投资更难，有几个方面：

    一是商业地产的投资周期和回收周期比较长，如果在资本结构上没有长期资本的合理的安排，包括长期资本的支持，最后你会发现和你实际上投入的预期会相差很大。

    二是对于开发能力来讲，要求更高，因为住宅来讲，对于选址也有重要性，但是可能没有那么敏感，但是商业地产特别是写字楼、商场的经营业态对于选址的要求、对于产品形态的设计包括后期对于运营流线的考虑，怎么样提升运营效率、产品的打造等要求是非常高的。

    三是几位嘉宾提到的专业经营能力，是否具备专业的经营和管理能力，能够使你的经营水平提升到一定的高度。实际上商业地产的价值和经营水平息息相关，我们也做过一些估算，如果每年租金水平能够提升一块钱，后期物业价值大概能够提升20倍的杠杆的作用。所以这里和住宅的概念会不太一样，住宅可能根本不用考虑太多的租售比，只要开发出来有人买就可以了。这是第二个观点。

    第三个观点，乔律师已经提到了二三线城市他可能更看好，我部分同意这个观点，乔律师主要谈到了购物中心的业态，不同的业态面临的市场环境和阶段不一样，比如写字楼就是属于高端服务业聚集的载体，一定要在服务业发达的地方才能生存，毫无疑问，一线城市是首选。但是购物中心和消费业态，跟人的居住有关，哪儿的人扎堆，哪儿的人愿意花钱消费，无论是二线还是其他城市，有需求就会有市场，这是我们想补充的两个问题。

    【李建学】：二三线城市的商业地产的回报率，我觉得一线城市的发展潜力是很大的，我最近看了一个报告说2025年全球城市的分析，每个家庭每年2万美金以上的收入的家庭总数最多的一个是东京，第二个是上海，第三个是北京，我觉得这是非常重要的数字。上海人口是2千万，北京可能是接近1500万，可能过了15年、20年可能会翻一倍，这个可能性我觉得是存在的。另外一个重要的因素是这些大城市的人口的收入和二三线城市人口的收入是完全不一样的。

    今天早上有一个嘉宾说北京轨道交通的数量是338公里左右，可能过了两三年会达到660公里，我觉得这个允许更快的人口的增加，所以我是看好一线城市的商业地产的潜力。

    甲级写字楼，我觉得二线城市需求不是很大，一般的二线城市的企业一般是做制造业的，自己有工厂，也有自己的办公室，所以不一定需要到市中心租甲级写字类。我甚至看到一些企业的总部现在在二线城市，他们有计划把总部搬到北京或者是上海，因为他们在吸引人才方面，在二线城市是有问题的，很困难，而且也造成了不方便，很多地方的企业会逐渐把总部搬到上海、北京、广州、深圳，所以我是长期看好一线城市的商业地产。当然一些二线城市现在可能缺乏足够的购物中心等等，但是我觉得二三线城市供应太大的话，可能需要很长的时间消耗。三线城市、二线城市如果供应超过需求的话，可能需要一定的时间来处理。
   
    【吴海花】：谢谢摩根士丹利的李总。

    【李建学】：我觉得二三线城市有需求，但是我不否定一线城市的商业地产的黄金发展时期。

    【吴海花】：到底商业地产发展的黄金时机是在一线城市还是二三线城市，台下的嘉宾也要判断一下，一会儿会有一个互动的环节。

    【罗臻毓】：我谈一下凯德置地在商业地产的布局，我比较认可李总所说的，大型商业综合体包括办公楼，比较高级一些的商场，还有酒店等，这些布局就放在比较大的城市里，因为租金和需求都能相互匹配，有这样投资的回报，所以主要还是放在一线城市之内。

    另一点就是从商场的角度来讲，我们的布局已经布到全国有56家商场，分布在40多个城市，40多个城市里包括一级城市、二级城市和三级城市，有些甚至可以说是四级城市。到底商场进到三级城市、四级城市有没有市场，肯定还是有的，可能整个商场的等级和分类是有一点不一样的，从商场角度来讲，可能有一个30-50万的居住人群的话，做一个商场已经有足够的需求和量级。但是不可能每一个商场就做到只有高等品牌店进驻的商场，这从投资角度是不相对称的。

    不同的城市，从商业地产的角度就出现了不同的投资人和机会。我当然很希望这个布局是对的方向，不然明年可能我就没有机会在这里讲话了。
   
    【乔文骏】：我刚才之所以说二三线城市从机会来讲有更多的黄金机会，我还是从律师角度来看的，尤其对于外资来讲，如果进入中心城市，像上海、北京、深圳、广州这些地方。这些地方的地价都很贵，你在二三线城市可能拿一千元的一个平方的楼面价，这个地方两万块都不一定拿得到。如果这个项目是二三十万平方米，大的一百万平方米的都有，二三十万平方米的项目，地价就超过3亿美元的审批限额了。项目审批尤其是当前的形势下是非常困难的，国家包括发改委、商务部都从来没有说过不批，但是备案制度的存在这种不确定性是非常强的，而且对于现在一些小红筹的公司要红色在中国拿地做项目，外管方面的限制也很严。相比较来讲，到二线城市、三线城市，因为地价低，一个项目拿地只有两三亿甚至是五亿，一定可以拿下来，项目审批是有保障的。另外就是我们在经营过程当中，我特别强调了二三线城市是没有限购的，每个项目里二十万平方米，可能有七万平方米是住宅，很快就销售掉了，对于这里的商铺，原来一般人估计二三线城市的消费群体大概是8000-10000块一平米，事实上临猗这种地方的商业综合体里的商铺都卖到1.5万一个平方，我是从律师角度，不是作为经营者的角度，可能有很多观点是不准确的，还是请大家指正。
   
    【吴海花】：乔律师比较谦虚，又进一步通过拿地政策和限购政策，阐述了自己坚持在二三线投资商业地产是回报率比较高的观点。五位嘉宾至少有2-3位坚持在一线城市做商业地产开发投资回报率是比较高的。还有一位嘉宾，景顺集团的邓总的观点是什么样的？是支持一线城市的投资回报率高还是二三线城市？

    【邓文杰】：我不同意刚才所说的在二三线投资回报率比较高，因为每个项目和每个投资都有它的风险和回报，当然在一线城市是比较困难去找一个回报高的项目，因为外资和内资现在都在争好的地、好的项目，所以回报率在一线城市可能会比较好。二三线城市竞争力没有这么大，机会可能多一点，但是回报是要和风险在一起看的，又要低的风险又要高的回报是很难的。做商业的话，你要看到这个地方的服务业的增长，如果你觉得地方政府对服务业扶持力很强的话，你觉得地方政府对服务业推进很强的话，地方的消费能力强，购物能力强，我看持有物业也是很好的。
   
    【吴海花】：我们现在有一个问题，不管是开发商也好，投资者也罢，购房者也罢，如果你在一线城市构思商业地产的投资回报率高，你认为在一下城市投资商业地产的投资回报率高还是在二三线城市投资商业地产投资回报率高，你是选择留在一下城市还是二三线城市。如果选择在一线城市的举一下手，记者请拍一下照。

    下面进入第二个议题，无论在一下城市做商业地产还是在二三线城市做商业地产开发，我们对商业地产的风险控制也是很重要的。在座的各位嘉宾都是专家，我们做投资商业地产的风险控制有哪些，特别是哪些环境需要我们注意和学习的。
   
    【罗臻毓】：做商业地产的风险，从拿地到建造，可能要谈的比较特殊的一点就是商业地产如果要长期持有的话，基本上很大的风险在于资本运作这一块。如果要成功地投资在商业地产，资本运作的板块要操纵得比较好，不要突然间失去资金链或者失去资本，没有办法继续下去，或者是前期租金不够还贷款，出现了一些资金状况。

    刚才主持人问谁愿意留在一线，谁愿意做二三线，这跟投资者对风险的看法和要求，高风险的东西高回报，低风险的东西低回报，我们也要看对方是怎么看的。我们如果要做商业房地产，我们要往长期看。所以做商业地产的时候，我们加入了一些合作伙伴，这些合作伙伴都是一些长期的基金，包括国外的对冲基金、国外的长线的基金，这些基金对短期的年度回报要求不是很高，但是对长期是有一定的回报要求的。这类的基金加入我们一起做这个大型的商业地产，就有可能 相互匹配，不会说两三年以后就要求我们有一定的投资还款。这样整个资本运作起来，基本就能更有能力去控制资本的风险，把商业地产也做得比较完善。

    那个楼盖好以后，还要向资本市场挂钩，怎么把商业地产通过上市渠道去回流投资在商业地产的投资。如果做一个很大型的商业地产，以后找一个买家，把整个商业地产买下来，这样的是极度少的，所以只能是整体包装上市或者打入信托基金，可能是一个投资回报的节点。
   
    【李建学】：我觉得对被动的投资基金来说，主要是管理团队的能力。
   
    【邓文杰】：刚才有一位嘉宾讲了三个方面，因为商业地产就是长期持有物业，融资方面，刚才乔律师说现在有一些开发商做一些零售，租回来，售和租一起安排，但是那也不是一个很好的选择，我觉得你卖了一部分，虽然有这个权利拿回来，租出去，给一个回报给小投资者，也不是很好的安排。这样安排，让开发商没有这个能力去持有这个长久物业。我觉得信托基金是比较好的安排，你出售了小物业的话，目标冲击是很强的。
    你自己公司的结构是很重要的，因为管理上对你公司的结构，你有没有这个资源，全球去找这种客户群，因为服务性行业是第三产业，是全球的网络，如果公司没有这个资源的话是很难去找客户群的。
   
    【吴海花】：我们每一位嘉宾对商业地产有一句预测。
   
    【邱建伟】：我们认为未来商业地产在中国未来十年会是商业地产的黄金十年。

    【乔文骏】：我祝福所有的地产开发商在商业地产商能够找到发展的机遇。

    【邓文杰】：接下来的十年也好二十年也好，房地产不只是商业地产，都是会改变改型，可以继续上一层楼，但是要上这层楼是一个很困难的阶段。

    【李建学】：我从一般的个人投资者的角度来说，我觉得商业地产的风险是比住宅会更大，所以最好是小心一点。

    【罗臻毓】：长期看好中国房地产，继续投资，不只商业房地产，也投资住宅房地产。
  
    【吴海花】：谢谢台下的观众，谢谢五位嘉宾。今天的论坛到此结束！