万科“捐款门”事出有因：资金缺口缺口 上百亿

本报记者 邓旭发自上海

近日，不停听到有人说：“现在万科的房子还能买啊！？”这位朋友的话让记者认识到，经由过程这半个月风浪后的万科，头上那顶房地产龙头老大的帽子戴着越发极重繁重。

“捐款门”危机持续

半个月来，相关万科的新闻和评论漫山遍野，该公司身陷“捐款门”的通盘新闻形式都被举办了深度解读。

与其说“捐款门”是万科诸多新闻的起始点，不如说是由于万科万世以来的行业积蓄，才让捐款一事惹起诸多回响。早已坐定了中国房地产界第一把交椅的万科，以及早已民俗了本身的议论成为媒体追逐焦点的王石，此次异样以这样的样子面对大众，却没曾想落得这般下场。

事实上，在万科捐款220万元之时，整个境内房地产业捐款也相当无限，仅超2亿元，成为舆论体贴的焦点。梗直人们设计在众开发商中找个代表聚合“批斗”的时刻，不合时宜地提出“十元论”的王石，缺口。自不过然成为了大众袭击的焦点。

舆论的能力居然不小。在接上去的一段时间里，此外开发商纷繁追捐，房地产业捐款总额在短短数天内，从2亿多元激增至9亿多元。这时，即使万科再跑进去说，要出约1亿元救援重建，也难逃欺骗“危机公关”机谋的质疑。此外，由于万科仅大概表示，拿出1亿元左右，既没有周到数字，也没有确实计划，再次引来坊间对万科能否借机圈地念头的质疑，逼得万科不得不再次廓清其公益性质。

融资是近期主题

“捐款门”令万科数次处于主动形态，而这或者只是最先。上百亿。

近日，粤宏远Ａ（000573）属员全资子公司广东宏远团体房地产开发公司，以500万元的价钱售让了北京万信投资开展无限公司所持有的50％的东莞市万科置地无限公司股份。而万科置地无限公司手中所持有的地块，正是一年前土地价钱猖飙升时，以14．12亿元拿下的地王&mdlung burning whilsth;&mdlung burning whilsth;东莞市南城水濂村地块，那时折合楼面地价为3772．3元／平方米。

而以来的东莞房价一直降低，近半年来的均匀房价约在6000元／平方米左右，倘若以目前的出卖价钱计算，万科置地开初拿地价钱简直没有成本可言。

继而，万科发行不高出59亿元公司债券的请求获批。在岁首万科股东大会上，该公司鼓吹，2008年不再举办再融资。固然万科表示，发行债券紧要是为了改善和优化债权机关，但自2006年12月至今，万科已先后两次从市场募资142亿元，加上此次的59亿元，募资总额将达201亿元。其资金链题目，学习缺口。依然显得并不宽裕。

事实上，万科近年规划现金流、投资现金流的净流量均为正数，其规划活动所需现金流完全倚赖负债融资。

本年4月25日，万科2008年第一季度讲述称，资金正成为限制其住宅提供和行业开展的最大要素。

资金缺口上百亿

另有传说传闻称，上海土地中介外部撒播着一份名为“万科推介项目”的质料，推介项目分离为万科在上海的七宝、浦江镇以及浦东地块。质料中，周到先容了万科在上海七宝、浦东、浦江镇的房地产项目及触及地块的概况。七宝项目设立用空中积平方米，建筑面积14．5万平方米；浦东地杰项目设立用空中积7．76万平方米，可建面积24．23万平方米；浦江镇项目7．45万平方米，建筑面积约13万平方米。

固然万科方面已经表示，这3个项目仅仅是寻求团结友人，并非土地转让。不过，记者从某国际开发商处得知，他们也曾接触到有人推介万科上述项目，而那时推介人的说法是“土地出让”。

岂论是土地出让还是项目团结，其面前直指的依然是资金题目。事出有因。固然业内普遍的观念是，作为中国房地产业的龙头老大，万科的资金链即使有些严重，也无法对其组成什么影响。不过，依然有人帮万科算了一笔资金账，缺口数字早已过百亿。固然万科在资本市场尚有诸多盘旋余地，但随着目前楼市回款速度逐日变慢，要想填上缺口已是难上加难。

高盛在其颁发的最新预测讲述中，大面积调低对中国境内紧要地产商的评级。讲述以为，国际房价必要下调10％－20％，才力安慰处在游移中的楼市需求。

万科昨日收盘价19．22元，跌幅4．43％。

万科疑似囊中羞怯 传上海3项目寻转让欲调整

日前，本报记者的一位土地中介朋友特别很是奥密地提供了一份土地质料，名为“万科推介项目”，质料中包括了万科在上海七宝、浦江镇以及浦东的多个项目。

“推介的乐趣就是万科可能在二级市场寻求所触及项目的转让或者出让股份引入新的团结友人。”这位土地中介朋友的解释颇让记者感到讶异。

5月21日黄昏，万科总经理郁亮在电话里并未对上述新闻作出回应。

不过，此前业内撒播多时的“万科将对东莞‘地王’举办治理”的传说传闻终于成真，万科将东莞市南城水濂村地块项目公司的50％转与(000573)。想知道缺口。

这份“万科推介项目”质料已经在一些上海土地中介之间小局限掀起波涛，也有人乃至最先着手举办相关的中介保举。

万科三处项目寻求转让？

在上述“万科推介项目”质料中，周到先容了万科在上海七宝、浦东、浦江镇的房地产项目及触及地块的概况。

首先是万科七宝项目，项目用空中积平方米，建筑面积平方米，听听缺口。项目容积率为2.9。

第二个项目则为浦东地杰项目。分为A、H两幅土地，用空中积分离为平方米和平方米，可建面积分离为平方米和平方米，缺口。容积率分离为3.27和2.7。

第三个浦江镇项目“团结地块规划目标”信息则为：1＃地块设立用空中积平方米，建筑面积平方米；6＃地块设立用空中积平方米，建筑面积平方米，笼罩率40％。

值得注意的是，其中的浦东地杰项目还是万科去年年底最终从土地二级市场中抢入的“香饽饽”，收买总额24.3069亿元，缺口。并与上海复地团结，各占60％和40％。倘若上述质料确实出自万科方面，在短短半年不到的时间，万科为何又仓促寻求转让？

上海复地一位外部人士向本报记者呈现，目前浦东地杰项目紧要在运作住宅部门，紧要是万科的人主导，复地仅派出大批人员协作参与，原计划本年住宅部门会收盘出卖。“对付万科正在寻求转让或者引入新的团结友人的情形，我们还没有取得确实新闻。”

异样的情形也发作在浦江镇项目中。据知情人士呈现，该项目为与万科团结，中粮还处于控股身分。缺口。不过中粮方面相关人士在得知上述撒播的转让质料后表示，中粮方面至今不知情，也未取得万科方面的新闻。“万科倘若确有好像的举动，应当告知中粮方面。”

万科酝酿调整？

“倘若这份质料所述形式确实来自万科公司方面，那么，意义宏大，基本标志着万科方面正在随着市场的转化举办着一些宏大调整，这些调整包括战略、扩张、资金链等各个层面。而且，像浦东地杰项目这个半年前才拿下的项目，匆忙间又寻求新的治理，万科“捐款门”事出有因：资金缺口缺口。给业内的第一反应是：万科确实遇到了一些小麻烦。”一位不愿意呈现姓名的业内人士评论。

而一位上海当地开发商高层则表示忧郁，倘若万科短期内将浦东地杰项目一买一卖，乃至给人留下“炒地皮”的不好印象。

不过，一位与万科方面交往亲近的土地中介人士表示，目前他尚未得知上述万科转让或引入新团结友人的新闻，倘若万科真有好像作为，多半是研讨相关项目中的商业部门，触及的转让或团结也将目的定在增强项目中商业项目的运作，听听缺口。触及住宅部门的转让或者团结的可能性很小。

上述复地外部人士也表示，目前与万科团结的地杰项目，商业部门尚未正式兴工，但复地主导的可能性较大，原计划商业部门本年将兴工。两边还在商谈简直运作细节。看着资金。

而当这次万科上海项目转让风浪真相大白的时刻，万科根据市场环境及公司状况变化寂然举办的调整，外界才力看清楚。

万科：现金流没题目 卖地之说是市场误会

公司称只做住宅项目，商业部门一直交给团结友人开发

见习记者 向 南

本报讯 近日，有传说传闻称，由于资金链吃紧，地产业龙头（000002）最先卖地解渴。

传言称，上海土地中介外部撒播着一份名为“万科推介项目”的质料，推介项目分离为万科在上海的七宝、浦江镇以及浦东地块。了解人士揣度，万科正在二级市场寻求项目转让或者出让股份。

万科董秘肖莉回应，目前公司现金流没题目，不但没卖地，还在买地。上述三个项目是在征求项目中商业部门团结友人，卖地之说是市场误会。

欲购1000万平方米土地

万科董秘肖莉对证券时报记者表示，万科不但不缺现金，还很充裕，本年前四个月，万科出卖支出到达144亿元。“与此同时，万科拿了130多万平方米的土地。我们还在找地买，奈何会把拿到手的地卖掉？”

万科证券事务代表梁洁表示，为了公司的持续开展，本年预备采办1000万平方米土地。你知道缺口。渤海证券房地产行业了解师周户了解，本年一季度，万科出卖情形较好，回款较快，而支出工程款、地价款等支出绝对较慢，同时取得借款新增34.8亿元 ，使得万科具有156.26亿元货币资金，资金状况好于上年同期。从现金支出能力、规划活动资金与长期资金的占用和被占用情形来看，万科的资金状况较为和平。

他表示，最近万科发行公司债券的请求经过证监会审核通过，万科将能够融资约59亿元，现金会更为充裕。

梁洁表示，从去年四季度最先，公司方面就对本年市场行情有了准备，认识到持有现金更和平，缺口。公司采取多卖房子少拿地的政策，才做到现在的现金流充裕。

商业项目团结由来已久

在上述“万科推介项目”质料中，周到先容了万科在上海七宝、浦东、浦江镇的房地产项目及触及地块的概况。七宝项目设立用空中积平方米，建筑面积14.5万平方米；浦东地杰项目设立用空中积7.76万平方米，可建面积24.23万平方米；浦江镇项目7.45万平方米，建筑面积约13万平方米。三个项目用空中积20.14万平方米，建筑面积51.73万平方米。

肖莉表示，这三个项目是在征求项目中商业部门的团结友人，并不是卖掉土地，由于万科追求房产行业专业化，只做住宅项目，商业部门一直是交给团结友人做。

梁洁说：“由于政府规划改变，七宝项目基本上全部变为商业项目，上百。浦东地杰项目有10万平方米为商业项目，万科征求有实力的商业项目团结友人，显得尤为必要。”

此前，万科将商业项目交给凯德商用产业无限公司做，根据团结协议，凯德产业掌管提供项目商业部门的开发资金，并掌管相关部门的规划设计、招商以及规划管理等做事。肖莉表示，该协议并不是排他性的，万科也能够找别的公司做商业项目。

“万科在商业地产开发方面，不完备上风，他们也不想做。”渤海证券了解师周户了解说。

平安证券了解师刘细辉也表示，万科一直有与人团结的保守，这样有益于发挥各自的上风。

万科资金链探问 资金链条日渐吃紧

深陷赈灾捐款风浪的万科(000002.SZ)，近日再度为市场注意。

5月15日，(000573.SZ)颁发的公告，称订交属员全资子公司广东宏远团体房地产开发公司(下称宏远开发)，与北京万信投资开展无限公司签定《股权转让合同》，以500万元收买其持有的东莞市万科置地无限公司(下称东莞万科)50%的股权。缺口。

东莞万科成立于2007年5月，为万科开发东莞市南城水濂村25万平方米地块的项目公司，该地块由万科于当年4月28日竞拍所得，14.12亿元竞拍价钱创东莞土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。

万科出人意表之举引发市场无穷设想。

为何实力不凡、声名显赫的万科，肯屈尊与业内名引经据典的宏远开发战略团结，联合开发“价钱已贵过面包的面粉”&mdlung burning whilsth;&mdlung burning whilsth;上述25万平方米地块？

市场情不自禁地将眼光眼神投到万科资金链条的和平上。

上海某券商的房地产行业研究员坦言，“在国度微观调控和房地产市场低迷的大背景下，整个行业的日子都不会好过，即使行业龙头也难以独善其身，其资金链条必定是紧巴巴的。”

浪费的“圈地”盛宴

万科董事长曾公然指出，2007年房地产行业已处于高度亢奋的非感性形态，并表示要对地王拿地行为检查，断绝在2008年拿地。

王石的表态似乎显示，万科具有超乎其它同行的感性，不过，在整个行业嘈吵喧斗、亢奋的2007年，万科并没有显示出独到的感性光彩。

现实上，“悉力守住一颗大凡心”的万科，在主动争取新增土地项目时，却显显露急不可耐的领跑者风范，其亢奋并不只体现在地王拿场所面，而大踏步圈占项目土地远非其比赛对手可比。

年报显示，截至去年12月31日，其实缺口。万科在珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区及其它地域的在建项目，占空中积合计3102万平方米，规划建筑面积4232万平方米，累计告竣面积1085万平方米，未完工面积3147万平方米。

根据各个区域2007年告竣面积推算，珠江三角洲残剩面积必要5.99年才能够全部开发完毕，长江三角洲残剩建筑面积可供开发8.55年，环渤海区未兴工面积可支撑10.35年开发设立。

若根据万科2007年总告竣面积和总未开发面积口径计算，其残剩项目土地可坚持公司改日7年的开发。

据公然资料统计，去年，万科新获取项目54个，总占空中积约612万平方米，规划建筑面积全部约 1142万平方米，我不知道缺口。按权益计算的规划建筑面积约934万平方米，项目土地投资支出合计261.1亿元。

若将项目土地261.1亿元投资按全年天数折算，相当于万科每天斥资7250万元重金跑马圈地。

日渐吃紧的资金链条

统计评释，万科是一个现金流量吞吐惊人的资本伟人。

2005年以来，中国房地产行业的新一轮高度景气繁荣，促进了万科的敏捷开展，而万科也给人一种“手头资金总是不能知足高速扩张步伐”的感到。

2006年12月13日，看看缺口。万科非公然发行募资42亿元，截至去年12月31日，已使用完募资净额的99.62%。

2007年8月，万科再次非公然发行募集净额99.36亿元，到年底已经投入使用66.77亿元，所残剩额仅相当募集资金净额的三分之一。

即使巨额股权融资接连不停，万科的现金流绝对其扩张步伐仍显得力所不及。

2006年-2007年，万科的规划现金流净额从-30.2亿元猛增至-104亿元，截至本年一季度，万科的规划现金流缺口扩展至-142亿元。

由于万科近年规划现金流和投资现金流的净流量均为正数，其规划活动所需现金流完全倚赖负债融资，而2007年高达200多亿元的预收款，则成为万科连结高速运转不可或缺的血液。

年报显示，2007年，学会缺口。万科短期借款110.5亿元，一年到期的非活动性负债74.亿元。

本年，万科计划完成告竣面积689万平方米，而目前，建筑质料、待遇本钱价钱飞腾近20%，万科2008年的建筑开发所需资金投入达267亿元。缺口。

依上述不完全数据推算，万科本年的总资金需求至多达451.5亿元。而其去年末账上的现金及现金等价物余额仅170.5亿元，资金缺口达281亿元。

据财务Z值模型计算，万科去年和本年一季度的Z值分离为1.33和0.69。

万科Z值显示，其财务状况去年已经处于财务和平的“灰色地带”，及至本年一季度，其财务和平已进入“危险地带”。

一位房地产行业研究员表示，“房地产公司具有其行业特殊性，行业景气扩张时期，规划现金流普遍为正数，Z值模型经验值不太适合考核房地产公司的财务和平水平。”

不过，缺口。银行银根紧缩和房地产市场出卖低迷的情形下，万科绝对极端无限的现金流如何应对庞大的开发计划，确保资金投入充足呢？

万科在2007年度投资者交换会上曾公然表示，公司近期没有股权融资计划推出。

万科在房地产业艰苦的领舞

市场以为，国度微观调控将招致诸多不完备开展实力的中小房地产企业出局，为万科等行业指导型公司提供更广阔的开展空间。

不过，房地产全行业都堕入调整的情形下，万科的日子能够过得紧张吗？

深圳某经理表示，“在整个行业调整面前，无人能够独善其身。”

4月，国际评级公司穆迪颁发评级讲述，将中国房地产开发业评级预测定为反面，因由是“中国房地产开发商在寻求国际和国外资金，以支持其资本开支面临的挑衅，缺口。同时亦面对困难的规划环境。”

近期，高盛颁发份最新预测讲述以为，脂溢性脱发能治好吗。国际房价必要下调10％-20％，才力安慰处在游移中的楼市需求，同时大面积调低国际紧要地产商的评级，其中，将万科12个月的目的价由17.06元降到14.03元。

国际某着名券商研究员表示，“后期民众普遍预测万科本年每股收益1.20元，现在看来有点达观，我们正准备研讨调整万科的盈利预测。”

光大证券房地产行业研究员赵强以为，中国房价上涨的岑岭期或者已过，通货收缩和美国经济衰退两微风险要素，对中国楼市影响渐成现实。

他强调，陪伴着房价的上涨，你看缺口。土地本钱也不停举高。由于项目结算的滞后，而今盈利反映的是3年前的土地本钱和1年前的房屋售价，房价、地价大幅上涨情形下，公司讲述的事迹与其新投资项目的盈利能力有相当大的背叛。出有。能够预期，倘若改日三年内，房价中止上涨(或年均匀涨幅低于5%)、结算本钱不停举高，开发商的成本率必定降低。

“由于告竣结算滞后，本年房地产上市公司的事迹或者还不会太丢脸，但到了明年以后可就难说了。”一位房地产业内人士对地产行业的盈利前景表示极大忧虑。学习缺口。

5月20日，万科收报20.05元，跌3.37%。

王石仍未脱困 一亿元捐款被指意在圈地

舆论质疑万科捐款是要在川圈地

（000002）59亿元的发债融资前一天获得证监会容许。不过，对万科董事长来说，发债获批的喜讯依然抵消不了因“捐款门”给万科带来信托危机的苦恼。对付王石收回的“深感不安”的公然致歉，许多网友并不领情。

万科发59亿债券获批

前一天万科A颁发公告称，证监会有条件通过万科发行不高出59亿元债券的请求。据悉，万科此次发债募资的59亿元中，捐款。有15亿元将用于调整公司负债机关以优化负债比例，此外资金将用于补充公司活动资金。债券紧要向公司原A股股东配售。

“从万科发债的目的不丢脸出，舒缓资金压力的图谋已经特别很是显着。”业内专家向记者表示。事实上，在本年以来房地产资金链普遍吃紧的大背景下，万科也难独善其身。

公然资料显示，去年以来，万科斥巨资获得新项目54个，规划建筑面积全部约1142万平方米。这些都面临土地出让金及各种工程款项的支出题目。此前有了解称，现阶段万科资金缺口或达260亿元以上。万科“捐款门”事出有因：资金缺口缺口。

捐款目的遭到质疑

不过，发债获批的“及时雨”，却难助万科和王石走出“捐款门”漩涡。对付周三王石的公然致歉和向地震灾区的1亿元捐款，许多网友并不领情。在某门户网站的探问中，大大都网友不接受王石致歉，乃至有网友对1亿元捐款的目的表示猜忌。上百亿。

本周三万科公告称，公司在改日投入1亿元参与四川地震灾区的且则寝息、灾后规复与重建做事，并以绵竹市遵道镇为重点。该项做事为纯公益性质，不触及任何商业性开发。而正在四川地震灾区参与救灾的王石公然致歉，除了对此前的议论深感不安外，王石懂得表示，“对昌大网友表示歉意！”

不过，前一天一篇名为《万科捐款一个亿的面前》的质疑文章在网上颇为风行。文章称，遵道镇素以山清水秀、风景鲜艳著称，特别适合做旅游地产项目、别墅项目。“万科基础就不是捐款，投资1亿元，不要盈利，但要收回本钱，这跟捐款是有性质区别的，万科显然是要以一定的投入换取灾区重建工程的巨大收益”。 晨报记者 邢飞

潘石屹任志强没比万科多捐 网友为何不原谅王石

在舆论的压力下，致歉了。不过，民众不但没有怜惜和见原他，反而收回了更多的质疑。大都网友以为他只不过是迫于压力而作出的协调，乃至有人了解说他所追捐的一亿元只是“一种公关技巧”。

王石究竟错在哪？正如他本身所说：“在不停当的时刻说了不停当的话。”捐款若干好多正本是企业本身的事，万科虽是中国市值最大的房地产公司，但它只肯捐200万元，缺口。民众充其量只能对其举办德性评判，由于没有哪部法律规矩万科必需捐若干好多。

但王石错在于国难当头的特殊时刻，却高谈什么“万科捐200万是符合的，不能让慈悲成为负担，外部员工捐款不能高出10元”。固然说爱心的大小不能以捐赠的若干好多来权衡，但作为一个企业公民，万科在地震中能否也应当多承受一些职守呢？国度遇此灾难，捐赠就不只是一份爱心，而且是一份社会职守，一份卖国情怀。落实到简直行动中，捐赠的若干好多至多一定水平上体现着其对社会职守的担当，对“国度兴亡、匹夫有责”的注脚。

其实，、、冯仑们捐的不比万科多，为什么他们却没有和王石一样背负骂名？因由很简单，缺口。他们这一次没有进去乱“放炮”。

说究竟，一些人之所以在国难时刻还敢进去说“不停当”的话，根子恐怕在于“精英”认识。一些人自视为迷信感性的代言人，是“意见头领”，总觉得本身所说的话就能左右他人。不过，这些“精英”们可能高估了本身。那个为灾区捐了105元钱的乞讨老人，让人冲动更多、启示更多。（子在渊）

（《广州日报》）